[過去ﾛｸﾞ] 不動産投資を淡々と語る 5 (1002ﾚｽ)
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8(3): 2017/12/09(土) 02:27:55.73 ID:??? AAS
SoftBank Vison Fund、不動産仲介のCompassに4.5億ドル――ポストマネーの企業評価22億ドルに
外部ﾘﾝｸ:jp.techcrunch.com
三菱マテリアル 不動産事業をファンドに売却
外部ﾘﾝｸ:www.nikkei.com
ソフトバンクグループによる、フォートレス・インベストメント・グループの33億米ドルでの買収について
外部ﾘﾝｸ:www.softbank.jp
ソフトバンクが食指を動かしてきたな
11(4): 2017/12/10(日) 10:09:11.13 ID:??? AAS
これ、本気でラッキーだと思ってるならどうかしてるぜw↓
>先日買付入れた物件実は店舗付き物件なのです
キッチンなし、お風呂なし
水回りはトイレのみ
それを住居にしようという作戦です
今回も三井トラストローン&ファイナンスさんに融資を打診
思いもよらないお返事がありました
水回りがトイレしかないので住居として認められず
アパートローンが使えないとのこと！！
今後キッチンとお風呂をつけて
住居にする予定なのに店舗物件扱いになり、
アパートローンプラスというものをご案内されました。
アパートローンプラスになると
金利が４．４%になっちゃいます
アパートローンなら３．９%
この差はおっきい！！
しかし、ここで担当者から、また思いもよらぬお言葉が！！！
住居に変更するリフォーム費用も融資させていただくということで
アパートローンの３．９%で
物件もリフォーム費用も融資がいけるそうです
よくよく考えたら
リフォーム費用も借りれるということは
ラッキーですよね！
293(3): 2018/01/15(月) 18:29:00.98 ID:??? AAS
>>290
>>291
幼少期にお前の親は服や生鮮食品をどこで購入してたんだ？
321(4): 2018/01/16(火) 13:23:38.89 ID:??? AAS
区分所有1200万 家賃収入 年84万 表面利回り7％
築43年でRCのため耐用年数は12年と考えた場合に
・全額融資を受けて
・25年2.5%
12年後に資産価値は70％になると想定して、
・キャピタルゲイン130万（譲渡収入900、残債750、税金20）
・減税効果75万
くらいを見込んでみたのですが、甘いでしょうか？
ご意見ください。
339(10): 2018/01/16(火) 19:41:16.89 ID:kwS2VH9+(1/10)調 AAS
都心駅近の築13年区分1Kで表面利回り4.5%って低すぎるでしょうか？
立地的に空室リスクは比較的低いと思いますが
金利1.9%の35年フルローンでも固定資産税まで入れると実質月4000円の持ち出しになります
売主直販なので初期投資は60万ほどですむのですが持ち出しの時点で論外ですか？
375(3): 2018/01/16(火) 21:25:04.89 ID:kwS2VH9+(7/10)調 AAS
>>367
属性を有効活用してお金を増やしたいです
>>368
他社よりもリスクの説明や物価仕入れのこだわりが明確で好感が持てました
管理手数料も1%程度、原状回復費用全額負担などコスト面も魅力でした
>>370
ネットでも正反対の意見が溢れているので難しいです
531(3): 2018/01/21(日) 02:59:19.71 ID:fgM3FVuJ(1)調 AAS
>>529
こんなインチキスキームの物件は素人しか買わないだろう？
経験値が少ない素人オーナー達は似非被害者の会とかでもう一回騙されると思うよ！
542(4): 2018/01/22(月) 14:00:09.69 ID:??? AAS
本業の節税の為の大家業だから、残債無しは比較的簡単
でも不動産管理だけして過ごす余生が幸せかは分からない
けっきょく、働いて他人の役に立ったり、難題を解決して達成感を得たり、何かしていないと生きられないのが人間
606(6): 2018/01/27(土) 16:51:53.53 ID:??? AAS
みなさん不動産の出口ってどう考えてますか？
株で儲かったんで不動産購入してみたけど、よく考えたら失敗した気がしてきた。
築40年の一棟マンション2000万、現状満室で実質利回り12.5％（手取り250万）だからまぁいいかと思ったんだけど、
最終的には取り壊さなきゃいけないから1000万くらい費用がかかるし、仮にずっと満室、修繕かからなかったとしても
3000万を回収するには12年かかる。その時には築52年だ。
12年かかってトントンならやる意味あるのかと今さら感じてるわけですが、考え方あってますかね？
625(3): 2018/01/27(土) 22:14:01.97 ID:lWj0cX+I(1/5)調 AAS
大田区
2100万
家賃8.8万
表面5.1%
港区
2600万
家賃9.2万
表面4.5%
区分でこの2つだったらどっちがいいと思いますか？
どちらも駅5分の1Kです
634(3): 2018/01/27(土) 23:01:53.15 ID:??? AAS
>>606です。ご意見ありがとうございます。
やっぱ売り逃げですかね？
利回り的には良いのですが、修繕とか募集コストととか全く考慮せずでこの金額なので実際の手取りはもっと減るでしょうし、
壊すとなれば、12年経ってようやく利回り０％になるわけですからどうなのかと
（3000万出費で12年かけて3000万回収、建物は取り壊しでその後家賃０なわけですから）
永遠に家賃収入があるならいい利回りなんでしょうけど、解体コスト、その後の土地の処理を全く考えておりませんでした。
（更地の分の資産価値だけは残るということか）
皆様ありがとうございました。
679(3): 2018/01/30(火) 18:00:21.86 ID:R9fqpx4l(1)調 AAS
大阪の中心部 東京で言えば、東京駅の真ん前みたいな場所
で、東京から転勤した人が場所がいいのでアパート借りようとすると、
地元の人が、やめろという場所があるって都市伝説ですか・・？？
696(4): 2018/01/31(水) 10:02:52.03 ID:eq+nUywx(1)調 AAS
メガ大家でコンサルやセミナーやってる人、家賃年収1億以上や、すごい人だとCFが1億など大金持ちなのに、なんでそんなことやってるの？
儲かるからなんだろうけど、自分でやってる不動産投資より儲かる構造があるのだろうか。
どなたか詳しい方、教えていただきたいです。
744(3): 2018/02/01(木) 21:52:40.04 ID:iBtgsZv5(1/3)調 AAS
いま初心者が都内駅近の中古区分買うとしたら物件価格2000万、満室想定で実質利回り4.2%の返済後利回り0.4%って一般的に見て及第点でしょうか？
株やってるので手間なし元手なしでキャッシュフローが月数千円出るなら御の字くらいのスタンスなのですが…（最初は月1万欲しいといったら鼻で笑われました笑）
いろいろ不動産屋回ったなかで売主物件かつ管理までおまかせにできるとこだと一見の私が紹介してもらえるのはこれが限界かなと思うのですがどうでしょう？
757(3): 2018/02/02(金) 01:11:37.85 ID:sMB5WivE(1)調 AAS
>>751
いろいろと聞きなれない用語が…
知りたいのは一見でできる範囲なのですが
>>752
損する可能性が低いならいいかなという感じです
>>753
そうですかね？
株の感覚だと10年前1000円のものが今2000円でも投資価値があるなら悪くないと思いますが
金利は低いし機会損失になる可能性もあるような
小遣い稼ぎは株でやってますよ
それとは別で元手がかからないのがいいなと思ったので
>>754
管理に力を入れてる業者なので退去費用やADは全て管理費用に含まれています
成果報酬もとらず原状回復も2週間以内に終わるので空室期間は平均1ヶ月以内、入居率も99%以上とのことなのでそのあたりは心配ないかと
悪質な業者でなければですが
投信も株もすでに結構入れてるのであくまでポートフォリオの一部ですよ
759(3): 2018/02/02(金) 02:01:12.15 ID:??? AAS
俺は区分マンションは現金で買ってインカムを得て時期を見てキャピタル得て売っている
現金で買う資金力とインカムとキャピタルが得られる物件を選択できる知識がないやつはやるべきではない
業者のセールストークに騙されると泣きを見るか死ねる
初心者は1棟物がいい
834(3): 2018/02/02(金) 16:28:58.49 ID:??? AAS
皆さんはどの程度の入居率で運営出来ていますか？
埼玉県内で、駅から徒歩10分以内、都内まで電車で
1時間以内で行ける新築木造アパートの購入を検討
しています。
家賃が適正だとして、最初の数年間は満室に近い
状態を維持出来るものでしょうか。新築でも10%
以上の空室は覚悟しておいた方が良いでしょうか。
今は高くて買い時ではないのかもしれませんが。
860(3): 2018/02/03(土) 08:56:24.92 ID:??? AAS
千葉、茨城には埼玉にない利点がある
それは…海があること
首都圏で唯一海のない県が埼玉県
883(3): 2018/02/03(土) 14:53:59.90 ID:??? AAS
ふと思い出したが、前に不動産投資家の懇親会に行ったら、かぼちゃの馬車のオーナーがいて、そいつが「投資家の中では内藤忍さんのブログが一番誠実で面白くて為になる」と言っていて我が耳を疑った。
上場企業勤務の真面目そうなアラフォーだったけど、色々と騙されやすい人なんだろうな。今どうしてるんだろう。
955(3): 2018/02/05(月) 12:47:11.00 ID:??? AAS
>>883
内藤忍がかぼちゃ馬車オーナーに救いの手を差し伸べている模様。
外部ﾘﾝｸ:www.shinoby.net
一方、>>912のワインファンドの落とし前つける気はなさそう。
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