[過去ﾛｸﾞ] アパート経営なんでも相談室【102号室】 (975ﾚｽ)
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862: 04/09/27 18:56 ID:??? AAS
>>860
立派なバルコニーならそうだろうけど、いかにも間に合わせって感じのバルコニーだとね･･･
もうそこは入居者の主観の領域だけど。
追い炊きは便利だけどまだまだ高い。
5年後にはもっと値段が下がるだろうから、大規模リフォームの時でいいような気がする。
それに1人なら、一回一回湯を取り替えてもいいわけで。
うちは追い炊きじゃないけど、温度決められるし水位も自動調節できる。
省11
863: 04/09/27 19:24 ID:??? AAS
どこかの賃貸アンケートで欲しい設備ＮＯ．１がバルコニーだった記憶が・・・
864: 04/09/27 19:44 ID:??? AAS
うちのような地方都市ではバルコニーない物件が珍しい。
865(3): 04/09/27 21:18 ID:??? AAS
最近掃き出しサッシに出の小さいバルコニー（窓格子？）を見かけるけど、
実際入居者の評価はどうなんでしょうか？
確かに布団くらいは干せるけど開放感はないですよね。
腰壁のある引き違いサッシよりは少しマシって程度ですかね？
ところでウォッシュレットって素人でも簡単に取付可能ですか？
866(1): 04/09/27 21:29 ID:??? AAS
>>865
シャワートイレは既に取り付いてる水栓器具にもよるが
大体は付属の工具で簡単に取り付けられる。
あとコンセントもないとダメでしょうね
867(1): 04/09/27 22:07 ID:??? AAS
>>865
出っ張り窓のことか？
あれだったら植木くらいしか置けないがなｗ
868: 865 04/09/27 22:27 ID:??? AAS
>>866
コンセントですね。そうですよね。
拡張性を考えて入れておかなくてはナイスアドバイスです。
>>867
出窓ではありません。通常のサッシに３０cmくらい出てるバルコニーです。
敷地に余裕がない場所や１Ｆ掃き出しからの侵入を軽減するようなものだと思います。
869(3): 04/09/27 23:14 ID:??? AAS
1418の風呂？20㎡台の1Kには無理だな。
追い炊きも1Kの話でそれ以上は付いてて当たり前だと思うよ。
バルコニーは必要でしょ？
1Kだと日差しが強い時なんて茹であがっちゃう。
こんな時代は永く住んでもらいたいので付けとくべし。
870: 04/09/28 00:03 ID:??? AAS
>>869
1418は可能だよ。
部屋が狭くなるけど（ｗ
でも、募集の時にゆったりお風呂とかアピールできる。
二人以上で住むなら追い炊きは必須。
だけど1人なら…って感じ。
バルコニーは広さとお金との兼ね合いでしょう。
省3
871(1): 04/09/28 00:35 ID:??? AAS
修繕提案とかメンテナンスとか退去時の清算、敷金交渉を専門とした
賃貸管理の仕事に未経験では無理でしょうか？
872: 869 04/09/28 00:42 ID:??? AAS
そりゃできるけど20㎡台で1418やっちゃう人いないでしょ？
バルコニーは付けるべきだと思うよ。
ただ地形によっては最低居住面積を確保できないかもしれないんで絶対じゃない。
プライバシーの観点からも良いと思うな。
873: 869 04/09/28 00:57 ID:??? AAS
>>871
最初は誰でも素人ですよ。
基本的な事は不動産屋さんで聞いてみるのが早いです。
質問をみると客ではなく不動産屋さんと調整する話ですので
あまり難しく考える必要ないですよ。
874(1): 04/09/28 19:40 ID:/6jRVGel(1) AAS
1418ってなんですか？
875: 04/09/28 19:49 ID:??? AAS
>>874
お風呂の大きさ。
ちょうどそんなスレがあるからのぞいてみたら？
876(1): 04/09/28 20:11 ID:??? AAS
自分は洗濯物外に干す派じゃないからバルコニーなんてあまり気にしなかったけど
結構外に干したい派が多いのには驚いた。浴室換気乾燥機よりもバルコニーの方が人気だねＷ
877: 04/09/28 20:14 ID:??? AAS
>>876
乾燥機にしても浴室乾燥機にしても乾かないからなｗ
電気代がアホほど食うし、かといって部屋の中に干すと臭くなるし
やはり外干し自然乾燥が一番だ
878: 04/09/29 00:56 ID:??? AAS
追い炊きってワンルームで必要？
高温差し湯でも循環追い炊きでも結局は別に専用配管が必要だよ？
その分器具は高くなり、メンテ費用と故障率が上がる。しかも初期投資が余計な工事で掛かる。
その分賃料安い方がよくねえ？風呂ならシャワーだけってなら困るが
スーパー銭湯とか行けばいいじゃん？
879(2): 04/09/29 01:56 ID:??? AAS
＞追い炊き
絶対いらないね。今時の一人暮らしは追い炊きなんてしないよ。
＞乾燥機
絶対とは言わんがいらないね。
＞床暖房
ホットカーペット、エアコンで事足りる。ものすごい寒いところなら有り難い装備だが。
＞バルコニー
省9
880: 04/09/29 02:11 ID:??? AAS
>>879
素人考えだね
これ以上反論はしないけど思い通りにやればいいよｗ
881: 04/09/29 03:04 ID:??? AAS
>>879
素人とまでは言い切らんが、879の設備の必要な地域が具体的に思い浮かばない。
ひとつひとつの設備は、それなりの需要があるんだよ。
ただし、それはその地域で家賃に上乗せできるウリにならなきゃ意味が無い。
879はどこに物件をもってるんだ？
882(2): [Sage] 04/09/29 12:20 ID:??? AAS
大学時代からと無い一人暮らし歴○年の女です。
なんとなくこのスレを発見しました。
借りる側の（個人的な）意見ですが
やはり居住スペースと収納は広いほうがいいです。
エアコン設置と、バストイレ別は必須です。
その他、床暖房や乾燥機はあればあったでいいかなという感じで、
お風呂の追い炊き機能やバルコニーはできればあったほうがいいです。
省8
883(1): 04/09/29 12:21 ID:VVBxD1+H(1) AAS
>>882
「と無い」 → 「都内」 です
884: 04/09/29 13:32 ID:??? AAS
>>883
にぶい ぶす ペケ デブ ひとりでH
すごいIDだな。
885: 846、860、880 04/09/29 18:47 ID:??? AAS
ほら、俺が書いてきたことは882の通りずばりだよ
そもそも不要なオプションをつけたところで
家賃に跳ね返るので意味がないのよ
886: 04/09/29 18:51 ID:??? AAS
あったらうれしいオプションをいかにグレードアップに結びつけるかが、大家の知恵だと思うがね。
要は同程度の物件（立地、広さなど）と比較された時に、入居してくれるか、くれないかなんだから。
887(2): 04/09/29 19:19 ID:??? AAS
大家さんに質問です。
希望に合った物件が見つかったのですが
管理費５千円、となっています。
３ＤＫで築10年近いアパートなんですけどね。
マンションはわかるのですが、なぜアパートで
管理費？しかも５千円？
単に表示の賃料を安く見せる手法
省2
888(1): 04/09/29 19:40 ID:??? AAS
>>887
共益費とは別に管理費？
分譲貸しかな？もう少し詳しく
889(2): 04/09/29 19:49 ID:??? AAS
>>887
トータルのコストで考えて、高いと思うんならやめりゃいいじゃん。
890: 04/09/29 20:06 ID:??? AAS
>>889
そうはっきりと「高い」ってわからないから苦労するんだよ（苦笑）
たとえば5万円で耐火・電動シャッターがついたらつける？
家賃1000円アップ（もしくは1000円下げないで住むとして）で元取れるのに5年だよ。
あってもなくても同じ、って考えればそうだしね。
891: 04/09/29 20:13 ID:??? AAS
>>888 >>889
レスありがとうございます。
賃料と管理費だけ（共益費も込みなのかは謎です）しか
表記されていませんでした。
立地、間取りなどほぼ希望どおりですし
家賃もごく相場相応。管理費をプラスしても個人的には
魅力ある物件ではあります。
省6
892(1): 04/09/29 20:18 ID:??? AAS
管理費とは共益費のことだね
場所にもよるけど都市部ならエレベーターなし３DKで月5000円～7000円程度だよ
共益費のほかに管理費を取っているんであれば何らかの目的があって取っていると思われるので
＠の部分あって当然だと思うけど名前が変わっているだけだから期待しない方がいい
893(1): ８８７ 04/09/29 20:31 ID:??? AAS
>>892
5千円は常識的な範囲の管理費＝共益費、ということなのですね。
894: 04/09/29 20:34 ID:??? AAS
>>893
そのとおり。エレベータがないのであればね
ワンルームでも共益費3000円程度だよ（エレベータなしの物件）
895(1): 04/09/29 21:30 ID:??? AAS
＞たとえば5万円で耐火・電動シャッターがついたらつける？
ちょっと迷うな。。実際検討したことある。やめた理由は
「メンテナンスは室内に入らないと出来ない」
「壊れやすい」（１０年持たない）
「安全面に問題ある」（火災の際に容易に出られない、停電の時に開閉できない等）
「入居率が上がるほどのアイテムでは無い」
「高価」（当時価格差が１０万ほどあった）
省4
896: 04/09/29 22:22 ID:??? AAS
>>895
だよね、迷うよね。
ただ、他ではまだまだついていない設備だから、アドバンテージにはなるってだけ。
ちなみに収納を増やせる余裕のある部屋なら対処法はかなり増えるよ。
設備に頭を悩ませるのは、スペースに余裕のない部屋。
だって、設備と家賃以外で差別化できないからね。
広さって言うのは立地と同じくらい強いカードだよ。
897: 04/09/29 22:51 ID:??? AAS
皆さんだって綺麗な家に住みたいでしょ。
借手も少なからず思ってると思う。
だから外観も差別化の意味では大切。
経営を圧迫しない程度にね。
898: 04/09/29 23:47 ID:??? AAS
>>882
俺が管理人やってるアパート（2LDK)のシャワートイレは
入居者が退去すると、リーニングやリフォームが終わった後に
新品に付け替えてます。
付け替えた後は『入居まで使用禁止』と紙にプリントして
使えないように貼り付けてます。
あと入れ替えてるのは普通のインターホンからテレビインターホンに
省3
899: 04/09/30 00:16 ID:??? AAS
＞だから外観も差別化の意味では大切
そりゃそうだがナンチャラ建託とかどうよ？ドハデでどこの国の家だか分からない外観。
１０年経ったら流行遅れでは困る。近所にバブル時代丸出しのアパがいくつかあるが
そりゃみっともない外観。七色に光るタイルだったり、サイディングが出た頃ゆえに
ソリ返ったりしててなんか「落ち武者」のような感じ。
そうなるとオーソドックスな外観が良い。タイル貼ったりモルタルでも変化つけたり
今はやりだったら角波鋼板を全面ではなく部分で貼ったりと。。あ、でもこれはすぐに陳腐になるな。。
省2
900: 04/09/30 00:33 ID:??? AAS
>そりゃそうだがナンチャラ建託とかどうよ？
あそこはセンスないし、レ○パは論外。
積○、大○にしてもどこも似たり寄ったりで味気ない。
コストに走った結果タイルの設定なんてないのかもね。（よく判らんけど）
タイルはメンテナンスの面で有利だし、高級感が出るので良いと思う。
901: 04/09/30 01:05 ID:??? AAS
Dハウスのマンションも外観はおもちゃみたいｗ
902: 04/09/30 05:39 ID:??? AAS
タイルは古くなるとモルタルが浮いて落ちるぞ。
903: 04/09/30 08:12 ID:8QHtpBBx(1) AAS
＞やはり居住スペースと収納は広いほうがいいです。
独身でも最近は20平米以上欲しがりますね。ただ広めのワンルームだと
都内なら9万とかなるけどね 品川目黒だと・私が学生時代すんでいた
ワンルームは14平米 息が詰まりそうだった。
おんぼろの長屋を借りている友人もいて、家賃は同じ。3LDK！
どうしても広い部屋というならそういう妥協の仕方もありますね。
設備もいろいろこっても、見るのは駅から10分以内かと家賃
省7
904: 04/09/30 12:48 ID:??? AAS
>>923
そりゃ施工品質が悪いからでは？
タイルは長期的なメンテナンスと外観の面から考えて、まあ、グッドだと思う。
それなりのタイルだったら、打ちっ放しより安あがり。
うちの物件、大手タイルメーカーの製品だったけど安かった。
再生タイルだけど、光触媒機能付き。
今では、中国メイドのものなんかもあって驚くぐらいかなり安くなってきていると、設計事務所のセンセは言っていたよ。
905: 04/09/30 12:51 ID:??? AAS
おい、923、ボケてくれ、頼んだぞ。
906: 923 [age] 04/09/30 13:03 ID:??? AAS
了解！
907: 04/09/30 16:06 ID:??? AAS
まつがい位許してやれよ
908: 923 04/09/30 16:56 ID:??? AAS
了解･･･
909: 04/09/30 19:24 ID:??? AAS
逆に聞くけど昔は流しやトイレが共同だった。今は共同ってのは無いよね？
ハワイに遊びに行ったときにコンドミニアムだったんだけど廊下に製氷機があって
そこの氷は使い放題だった。勿論部屋に冷蔵庫あるんだけどね。
外部とはオートロック等で隔離できるとしてどんな共同設備あるかな？
910(1): 04/09/30 19:54 ID:??? AAS
エレベーターですら掃除が行き届かず不潔な物件がある。
管理も問題だが、そういう使い方をする住人にも責任がある。
共同設備なんて、賃貸のウリにはならんだろうね。
911: 04/09/30 20:52 ID:??? AAS
>>910
都内ですか？都心？
風が巻いて、玄関にゴミが溜まることはありますが。
912: 04/10/02 22:48 ID:??? AAS
タイルの浮きって最近は聞かないね。
築20年くらいで落ちた物件あるかい？
木造は温度や湿度で材質の伸び縮みが大きく違うの分かるけど
ALCやRCでは最近は聞かないねぇ。
913: 04/10/02 23:03 ID:??? AAS
青梅で落ちまつた。
914: 04/10/02 23:33 ID:??? AAS
一棟のマンションを持っていて、一室を売った場合、
分譲マンションのように組合を作らなければならないのでしょうか？
床面積の持分の何分の何で色々決めるようなので、決定権を下回る
室分を売らなければ組合の意味もないとは思いますが。
915(2): 04/10/02 23:59 ID:??? AAS
浮いてしまう原因のひとつに材料の違いがある。
昔（30年ぐらい前）だとモルタルのみで接着。砂とセメントだが砂は川砂がまだあったようだが
セメントのみゆえに粘りが無くまた酸性雨等によわい。
いまはケミカルが良くなり、混和剤、粘着増強剤、硬化促進剤、それに下地へのシーラーや接着剤の塗布が
大きく違う。下地によってはモルタルではなく接着剤に近いものが使われる。
また下地も大きく変り木造ラス下地などの動きやすい構造からクラック誘導目地が付いたRC造や下地調整が必須なALC構造が
増えた。
省11
916: 04/10/03 00:12 ID:??? AAS
>>915
詳しいね、タイル屋さんかい？とても参考になりました、しかしエフロレッセンス（白華）はいまだにあるが、これは何とかならない？
917(1): 04/10/03 01:11 ID:??? AAS
>>915
ハウスメーカーが採用している乾式金具止めってどれにあたるんですか？
これは安全？耐久性は？
結局サイディングと同じような工法だから目地のメンテが必要と聞いた事があるが…
918: 04/10/03 01:26 ID:??? AAS
>>917
落ちないが、耐久性はおっしゃるとうり下地の耐久性に準ずる。
919(1): 04/10/03 10:18 ID:??? AAS
タイル屋じゃありません。
エフロ対策は外部ﾘﾝｸ[htm]:www.eva.hi-ho.ne.jp
＞根本的な対策としては雨水の浸入部分を発見して改修を行い雨水の連続した供給を絶つことである。
外壁はある程度はしょうがないと言えるのかも知れない。後張りの場合ならタイルをシーラードブ漬けして
目地セメントをちゃんと混和すれば雨水侵入を防げると思うがコスト（時間と手間が）増える割に効果が出るかどうかはバクチ。
＞ハウスメーカーが採用している乾式金具止めってどれにあたるんですか？
HMは一般向けで最高級クラスしか設定ないはず。普通のサイディングでもHMなら木のドウブチに直接釘止め。
省8
920: 04/10/03 14:34 ID:??? AAS
自分のアパートに導入するかは別として、タイルの話はお勉強になりました。
主旨がそれたのですが、ついでに質問です。
INAXのナノ親水や松下の光セラって実際どれくらい効果が持続する？
将来塗り直し等は出来るのでしょうか？
921: 04/10/03 15:17 ID:??? AAS
そりゃメーカーに問い合わせたほうがええんでない？
922: 04/10/03 17:05 ID:??? AAS
うん、それはメーカーかと。ちなみに抗菌タイルは銀をうわ薬に練りこんであるので
一生モノだそうです。ウチの風呂場は抗菌タイルに防カビ目地だが今のところ湯垢付着以外に
カビも生えなきゃ汚れもつきません。水垢？カルシウムの汚れは分解できないので残ってますが。
ナショは建材部門のうちサイディング部門が他所のどっかの会社と合併。もう名前はなくなりました。
光セラの名称は残ってます。効果は１０年までだと。それ以上は保障の限りではないが
実験だと２０年までは半減程度で済むそうだ。それとセラミックの親水性と光による
分解で時折水洗いするだけで汚れが流れるんだと。
省4
923(7): 04/10/06 18:40 ID:??? AAS
すみません、質問です。
相続で満損を２つほどもらった素人リーマン大家です。
今使ってる不動産屋がどうにもだめで、変えたいんです
けど、手続き上なんか問題になることはありますか？
とりあえず、あんたのところやめる、と言えばいいのでしょ
うか？
それと、一括借り上げはこのスレで勉強になりました。
省1
924(1): 04/10/06 22:51 ID:??? AAS
>>923
管理委託してなければ、多分問題ない。
してるなら解除してから。
客付けだけ頼んでるなら、同時に他所に頼めば良い。
無理して切る必要も無い。
925: 04/10/06 23:18 ID:??? AAS
ダメだから切るんでしょ？
926(1): 04/10/07 01:02 ID:??? AAS
>>923
何がだめなの？
927(1): [ｓａｇｅ] 04/10/07 03:06 ID:??? AAS
雨だと掃除が大変なんです
もう管理会社に頼みたいですわ
928: 04/10/07 03:12 ID:??? AAS
雨が降ったくらいで掃除が大変ってのは？？？
管理会社に丸投げしたって、そんな掃除はしないぞ。
929: 04/10/07 09:02 ID:??? AAS
>>927
管理委託じゃ空室決められないとリスク高いぞ
他に頼めなくなるからな。
日常清掃自前で頼めば？
月一万程度であるっしょ、内容にもよるけど。
930: 923 04/10/07 09:58 ID:??? AAS
>>924
管理委託してます。ほとんど丸投げ。
立地がいいため空室はまず考えられないので、同じように
管理委託するにしても、もっとちゃんとやってくれるところに
頼みたいです。
>>926
やることなすことすべて遅いです。登記で所有権が自分に
省5
931: 04/10/07 17:25 ID:??? AAS
チョット質問
管理委託
掃除を自前・・？
客付け
ってなに？詳しく説明してほしい。全然わかんないんで。
932: 04/10/07 17:36 ID:??? AAS
はい、ぼっちゃん。
お勉強してから来ようね。
933: 04/10/07 17:43 ID:??? AAS
>>919
RC外壁タイルの全面貼り替えは普通やらないという解釈で良いですか？
現在、壁の一部とベランダにタイルのひび割れがありますが、
補修の貼り替え工法は建築時とは耐久性など異なりますか？
934(1): 04/10/07 19:05 ID:??? AAS
>>923
927とは別人か。
管理組合って事は２戸って事だね？
管理委託契約書の内容によるけど、書面による３ヶ月前予告が普通かな。
で、次の管理会社と事前に打ち合わせして、入居者に連絡。
俺的には新たに管理委託先探す方が余程面倒だから自分でやってみるの
お勧めするけどね。
省1
935(1): 04/10/07 22:01 ID:??? AAS
ＲＣ、特に最近だとＰＣ板（プレキャスト板工法）が多い。そうなると後から貼らずに
型枠先付けで一緒に固めちゃうのでまず剥がれる事は無い。あえていうとシーリング部分があるので
それの打ち替えが掛かる程度かと。
ひび割れがあるらしいけどその原因は判ってるの？
元々の原因が単なるタイル剥離なら打音検査してダメな所だけ張り替えればいいが
構造体が原因だとソイツを解決しないとダメ。クラック部分から浸水して鉄筋が錆びると
本格的に強度の低下を招く。エポキシ注入とかいろんなのがあるようだから業者と綿密に相談するとよいかも。
省2
936: 04/10/07 23:08 ID:??? AAS
>>935
詳しい回答どうも！原因は判ってませんが、下地からと思われます。
補修工事は、躯体コンクリのクラック部シーリングがポイントですね。
タイルの予備はありますが、数は足りないかも知れません。
937(2): 04/10/08 18:53 ID:??? AAS
自分で使っているワンルームマンションを賃貸に出そうと思っていますが、具体的にどうしたらいいのかわかりません。
単純に鍵を持って近くの不動産屋にいけばいいんですか？
複数の不動産屋に頼みたい場合、普通に何軒か回ってお願いしていいんですか？
初心者で申し訳ありません。
よろしくお願いします。
938: 04/10/08 22:54 ID:3DjKEyeB(1) AAS
>>842
バルコニーがあれば入居者が植物を置けるし、道路に面しているのだったら景観向上に寄与すると思う。
939(1): 04/10/09 01:59 ID:HcoFY77e(1) AAS
>>937
近くで昔からやっている不動産屋さんに頼むのがいいと思います。
専任にする必要はありませんが頼むのはそこだけでいいと思います。
間違ってもテレビで派手なCMをやっているような業者に頼んではいけません。
940(1): 不動産屋 04/10/09 12:21 ID:??? AAS
>>937 >>939
管理組合の約款とかも持って行った方がいいかも。
報告義務とか制限がある場合が多い。
あと購入時の広告とか、業者がチラシ作るのに必要な物も持ってくといい。
複数の場合は集客力の高そうな駅前店舗回るのがいいかな。
日曜日休みの不動産屋とかは論外ね。
＞＞近くで昔からやっている不動産屋さんに頼むのがいいと思います。
省6
941(2): 04/10/09 13:48 ID:??? AAS
経営と直接関係ないけど教えて下さい
賃貸物件(土地･建物)の税金(固定資産税+都市計画税)が350万/年なのですが
この場合での相続税評価額は
350/(0.014+0.003)=20588万でよいのでしょうか？
借入金が2.5億なので、5000万くらいの債務超過です
この場合は相続税はかからないのですか・・・？
942: 04/10/09 15:31 ID:??? AAS
>>941
相続税評価額ってそう出すんだっけ？
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