[過去ﾛｸﾞ] 【名駅】名古屋について語ろう【栄】★part94 (1002ﾚｽ)
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367(1): (三重県) 2020/03/20(金)23:08 ID:XWDbw12p(1/4) AAS
タワマンの実態は「超高層レオパレス」 脆弱な外壁と修繕不可で“45年限界説”
2020年3月20日 11時0分 デイリー新潮
テレビや新聞、雑誌を始め、メディアで盛んに取り上げられたのが、神奈川県川崎市の武蔵小杉に
あるタワーマンション2棟の浸水被害だった。下水が逆流して、電気が使えなくなるなど、
一時的に「住めない」状況に追い込まれた。
被害が発生した10月13日からネット上で「トイレが使えない」、「ウンコ禁止」
などあからさまな表現の書き込みが猛烈な勢いで拡散。続いて、メディアの取材が殺到した。
2棟のうち1棟は被害が比較的軽微で、数日のうちにほぼ復旧した。だが、「エレベーター使用不可」、
「全階住戸内でのトイレ使用禁止」になった47階建てのタワマンでは、一応の復旧までにさらに1カ月近くかかったようだ。
戸建てに比べて、最新の設備を誇るタワマンは「災害に強い」というイメージがある。
たしかに、地震で倒壊したり、水害で流されたりする心配は少ない。しかし、水も電気も来なくなれば、
階段を何階も昇り降りしなければならない厄介な住宅なのだ。
タワマンは基本的に災害に弱い。そう考えるべきだろう。
台風19号は「100年に1度」とも称される激甚災害だった。タワマンの被害だけをあげつらうのは酷だという向きもあろう。
しかし、タワマンの脆弱性は、何も災害時にかぎった話ではないのである。
タワマンとは一般的に、20階以上の集合住宅のことを指す。不動産や建築の専門家でもない限り、
タワマンとは普通のマンションの階数を高く作ったもの、くらいにしか理解していないだろう。
ところが、タワマンの構造は19階以下の板状マンションとはかなり違う。その違いを分かりやすく言えば、
タワマンは「超高層レオパレス」ともいうべき代物なのだ。
外壁も戸境壁も脆弱
レオパレス21が建てた多くのアパートの外壁や戸境壁が、建築基準法に満たない薄い構造に
なっていたことはご存知の通りである。タワマンの外壁や戸境壁は、建築基準法を一応クリアしているものの、
そこにはほぼ鉄筋コンクリートが使われていない。
まず外壁に使われているのはALCパネルというもの。これは「高温高圧蒸気養生された
軽量気泡コンクリート」の頭文字をとって名付けられた建材で、「コンクリート」という名称を用いているものの、
一般的なコンクリートとは似て非なるもの。軽量で丈夫な外壁パネル素材である。
そして、戸境壁に使われているのは乾式壁と呼ばれる素材。ここにもコンクリートは使われていない。
分かりやすく言えば分厚い石膏ボードのようなもの。
私のところにマンション購入の相談にやってこられたある方は、財閥系大手が都心の一等地で開発分譲した
大型のタワマンに、賃貸で住んでおられた。その方がおっしゃるには「隣の人がくしゃみをしたら、
分かるんですよ。60万円も家賃を払っているのに」。掃除機をかけていても分かるらしい。それが乾式壁というものなのだ。
省13
368(1): (三重県) 2020/03/20(金)23:17 ID:XWDbw12p(2/4) AAS
>>367
続き
しかも、
湾岸エリアにあるタワマンには塩分が混じった雨風が吹き付けるので、コーキング剤の劣化が早まる可能性も指摘されている。
この15年が更に短くなる可能性すらあるのだ。
だが、タワマンは階数が高いため、外壁の修繕工事が通常のマンションに比べて格段に難しい。
普通のマンションなら、建物のまわりに足場を組めば外壁の修繕工事は容易だ。しかし、工事用の足場は
17階あたりまでしか組めない。それから上はどうするのか？
現状では、屋上からゴンドラを吊るして作業するやり方が採用されることが多い。しかし、これだと、
強風時には作業ができないので、工事期間が長くなる。タワマンは建築時には1カ月に2層が出来てしまうのに、
外壁の修繕工事は1カ月に1層。60階のタワマンなら計算上43カ月もかかることになる。
さらに深刻な問題はその費用だ。通常のマンションなら、外壁の補修を伴う大規模修繕工事の費用は
戸当たり100万円程度が目安だ。しかし、タワマンの場合は戸当たり200万円以上。これも昨今の人件費の高騰で、
値上がり傾向にある。今後は300万円程度を見込んだ方が良い。多くのタワマンでは、
何とか第1回の大規模修繕は行える。しかし、2回目はエレベーターや上下水道管の取り換えが伴うので、
1回目よりも費用がかさむと考えるべきだろう。
だから毎月徴収する修繕積立金の値上げが必要となる。値上げには、管理組合の総会で値上げ議案の
議決という手続きを経る必要がある。賛成多数で値上げしても、経済的に払えない人も出てくる。
2回目の大規模修繕を乗り越えても、3回目はどうだろうか。おおよそ建築後45年から50年あたり。
私は半分以上のタワマンでは、住民の経済的理由などで3回目以降の大規模修繕は不可能になると予測する。
通常のマンションは、細やかにメンテナンスを行えば50年以上住めるのはほぼ確実。
現に60年以上も十分使用に耐えたマンションもあった。だが、タワマンに限っては「45年限界説」が有力そうである。
榊淳司（さかきあつし）
不動産ジャーナリスト。1962年京都市生まれ。同志社大学法学部、慶應義塾大学文学部卒。1980年代後半から30年以上、マンションの広告、販売戦略に携わる。著書に『限界のタワーマンション』『マンション格差』など
特別読物「実態は『超高層レオパレス』 資産下落と階層差別の『タワマン残酷物語』」より
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