ひびき高等学園(元戸畑中央高校) (573ﾚｽ)
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358: 2019/08/29(木)20:43 ID:Bdj5haOd0NIKU(1/3) AAS
米住宅ローン市場にリスク再来、融資基準の緩みで 金融危機から10年余り、「非適格」ローンが増えつつある
2019/08/22
リスクの高い住宅ローンが復活しつつある。
住宅ローンが数十年に一度あるかないかの最悪の金融危機を引き起こしてから10年余りたつが、
その後に導入された厳格な融資基準が緩み始めている。
信用度の低い人や債務水準の高い人、従来の雇用形態に就いていない人でも融資を得るのが容易になりつつある。
そうしたローンは呼び名が変更されている。
おおむね使用されなくなった呼称が「サブプライム」と「オルトA」だ。
これらは多くの借り手が所得や資産を偽っていたことから、「うそつきローン」とも呼ばれていた。
現在は「非適格」または「非QM」ローンと呼ばれている。
借り手の返済能力を上回るローンが組まれるのを防ぐため、
米消費者金融保護局（CFPB）が金融危機後に設定した基準を満たしていないためだ。
業界調査団体インサイド・モーゲージ・ファイナンスによると、
こうした非伝統的なローンの組成額は2018年に450億ドル（約4兆8000億円）と過去10年で最高に達し、
19年もこの水準を更新する見通しだ。
こうした住宅ローンは政府機関の保証がなく、通常、伝統的なローンよりも高い金利が課されている。
危機の余波で住宅ローンの基準が余りにも厳格化されたため、
非伝統的なローンの拡大は住宅ローン市場から締め出された健全な借り手に市場を開放することになると支持する声もある。
しかし、貸し手の顧客獲得競争によって、基準が過度に緩和される可能性を危惧する向きもある。
ミルケン研究所の住宅金融プログラム担当ディレクター、エリック・カプラン氏は
「基準や慣行が甘くなっている部分がある」とし、
「私が知る限り、危機直前に起こっていた一部の事態と同水準にはまだ達していないが、警戒する必要がある」と述べた。
359: 2019/08/29(木)20:43 ID:Bdj5haOd0NIKU(2/3) AAS
増加する住宅ローン債券
現在のところ、非伝統的なローンを提供しているのは概してノンバンクの貸し手だ。
しかし、大手銀行は別の手段を見いだしている。JPモルガン・チェース、クレディ・スイス・グループ、シティグループは最近、
非伝統的な住宅ローンを担保にしたモーゲージ債を組成している。
米大手金融機関が使用する信用スコア「FICO」で690を下回る借り手を対象にしたサブプライムローンのうち、
25億ドル相当が2019年1-3月期に証券化された。
インサイド・モーゲージ・ファイナンスによると、これは1年前の2倍以上で、2007年末以来の高水準だ。
4-6月期は19億ドル相当のサブプライムローン債券があった。
非伝統的な住宅ローン市場は、他の住宅ローン市場や危機前の規模と比較してまだ非常に小さい。
危機前は非伝統的なローンがピーク時には1兆ドルを超えていた。
また大手行の住宅融資部門は依然、高リスクな借り手を避けており、そうした借り手はノンバンクに任されている。
とはいえ、非伝統的なローンの増加は貸し手が新たな顧客に触手を伸ばしていることを示している。
米国の景気拡大が成熟化し、住宅価格の上昇が米国人の所得の上昇をおおむね上回る中、
住宅ローン業界は最良の借り手が限られていることを認識し始めている。
グレッグ・リヒトさんは今夏に住宅ローンの借り換えを申し込んだ際、多額の事業負債を抱え、FICOスコアは600を下回っていた。
だが、20年以上暮らすカリフォルニア州サンクレメンテの家は資産価値が数十万ドルに上った。
それが非伝統的な貸し手にとってリヒトさんを魅力的な借り手にした、
と米住宅ローン融資会社ニュー・アメリカン・ファンディングの融資コンサルタント、トム・ジェソップ氏は話す。
同氏はその110万ドルの住宅資産を裏付けに67万5000ドルのローンを組成し、
リヒトさんがデフォルト（債務不履行）に陥っても相当な緩衝資金を確保できるようにした。
リヒトさんは自宅を担保に資金を借り、事業負債を返済することができた。
市場水準を上回る金利を支払っているが、信用度が改善すれば、より金利の低いローンに借り換える計画だ。
「次の仕事はFICOスコアに取り組むことだ」とリヒトさんは話す。
360: 2019/08/29(木)20:46 ID:Bdj5haOd0NIKU(3/3) AAS
「測定できるリスクは取る」
カリフォルニアをはじめとする米沿岸の州では住宅価格がここ10年で急騰し、市況が一変すれば、
住宅所有者は積み上げた住宅資産の多くを消失しかねない懸念が生じている。
西海岸では最近、住宅市場に冷え込みの兆しが見える。これは貸し手が借り手を評価する際に考慮すべき新たなリスクだ。
インサイド・モーゲージ・ファイナンスのガイ・セカラ最高経営責任者（CEO）は
「秘密の処方箋があると思い込んでいるだろう」とした上で
「歴史は人々がそれを正確に理解していなかったことを示している」と述べた。
前回の住宅バブルで貸し手を窮地に陥れたタイプの住宅ローンが徐々に復活しつつあるが、
同様の事態の再発を防ぐには、借り手の債務が返済能力を上回らないよう気をつけることが重要だと貸し手らは話す。
これは、借り手が強みのある領域で相殺できるリスク
――例えば、信用スコアが低い、または信用スコアがないなど――を1つは許容することなどを意味する。
「測定できるリスクは取るようにしている」。非伝統的なローンを提供する大手ノンバンクの1つ、
エンゼル・オーク・モーゲージ・ソリューションズのエグゼクティブ・バイス・プレジデントを務めるトム・ハッチェンズ氏はこう話す。
自営業者など給与明細がない住宅購入者は、所得の証明に銀行取引明細を受け付けてくれる貸し手を利用しつつある。
そうした貸し手は当初は数年分の明細を要求していたが、今は数カ月分の明細しか求めない場合もある。
シタデル・サービシング・コーポレーションが提供する住宅ローンは、わずか1カ月分の銀行明細しか必要としない。
同社によると、他の安全策を講じているため、2年分の明細を求めるのとリスクは変わらないという。
借り手は信用スコアが650以上でなくてはならず、相当な頭金を支払う必要がある。金利は5〜6％だ。
シタデルに融資している住宅ローン会社グリフィンファンディングのビル・ライオンズCEOは次のように指摘する。
「これは2週間前にウーバーのドライバーになると決めたような人を対象にしているのではない」
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