[過去ﾛｸﾞ] 【本スレ】日本維新の会601【本スレ】 (1002ﾚｽ)
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843: (ﾌﾞﾓｰ MMff-hRcb) 2023/05/17(水)03:35 ID:/UiAB7A2M(4/29) AAS
松井氏や維新の顔を潰すことになるから。
844: (ﾌﾞﾓｰ MMff-hRcb) 2023/05/17(水)03:36 ID:/UiAB7A2M(5/29) AAS
だから土壌対策費も市が負担するし、
845: (ﾌﾞﾓｰ MMff-hRcb) 2023/05/17(水)03:36 ID:/UiAB7A2M(6/29) AAS
土地賃料を安くしても事業者をつなぎとめておきたい。
846: (ﾌﾞﾓｰ MMff-hRcb) 2023/05/17(水)03:36 ID:/UiAB7A2M(7/29) AAS
そこで一つの参考値として毎日新聞は市財政局に取材し、
847: (ﾌﾞﾓｰ MMff-hRcb) 2023/05/17(水)03:36 ID:/UiAB7A2M(8/29) AAS
大阪市の人口を単純に4等分した場合の試算を報じたのだった。
848: (ﾌﾞﾓｰ MMff-hRcb) 2023/05/17(水)03:37 ID:/UiAB7A2M(9/29) AAS
最終的に財政局長が「存在しない架空の数字を出してしまい、
849: (ﾌﾞﾓｰ MMff-hRcb) 2023/05/17(水)03:37 ID:/UiAB7A2M(10/29) AAS
捏造と言われても仕方ない」と記者会見を開いて謝罪するに至った。
850: (ﾌﾞﾓｰ MMff-hRcb) 2023/05/17(水)03:37 ID:/UiAB7A2M(11/29) AAS
だが、そもそも試算とは「架空」の状況を想定して「存在しない数字」を出すものだろう。
851: (ﾌﾞﾓｰ MMff-hRcb) 2023/05/17(水)03:37 ID:/UiAB7A2M(12/29) AAS
都構想では（単純な市の4分割とは制度上異なる）特別区になるのに、
852: (ﾌﾞﾓｰ MMff-hRcb) 2023/05/17(水)03:38 ID:/UiAB7A2M(13/29) AAS
政令市を分割した数字を出したから捏造なのだ」と松井は言うのだが、
853: (ﾌﾞﾓｰ MMff-hRcb) 2023/05/17(水)03:38 ID:/UiAB7A2M(14/29) AAS
であれば最初から副首都推進局にその条件で試算させ、公表すればよい話だ。
854: (ﾌﾞﾓｰ MMff-hRcb) 2023/05/17(水)03:38 ID:/UiAB7A2M(15/29) AAS
反対派の議員らがいくら求めても出すのを拒むから、
855: (ﾌﾞﾓｰ MMff-hRcb) 2023/05/17(水)03:39 ID:/UiAB7A2M(16/29) AAS
条件的に近似する「4分割試算」に毎日新聞以外の社も注目し、
856: (ﾌﾞﾓｰ MMff-hRcb) 2023/05/17(水)03:39 ID:/UiAB7A2M(17/29) AAS
取材していたのである。
857: (ﾌﾞﾓｰ MMff-hRcb) 2023/05/17(水)03:39 ID:/UiAB7A2M(18/29) AAS
IR用地の不動産鑑定も同様で、
858: (ﾌﾞﾓｰ MMff-hRcb) 2023/05/17(水)03:39 ID:/UiAB7A2M(19/29) AAS
カジノは現時点で日本に存在しないが海外の事例などを参照して賃料を算定するべきではないのか。
859: (ﾌﾞﾓｰ MMff-hRcb) 2023/05/17(水)03:40 ID:/UiAB7A2M(20/29) AAS
松井が言うように本当にできないのだろうか。
860: (ﾌﾞﾓｰ MMff-hRcb) 2023/05/17(水)03:40 ID:/UiAB7A2M(21/29) AAS
不動産鑑定士の資格を持ち、
861: (ﾌﾞﾓｰ MMff-hRcb) 2023/05/17(水)03:40 ID:/UiAB7A2M(22/29) AAS
2月の市議会でこの問題を追及した自民党の前田和彦市議に聞くと、
862: (ﾌﾞﾓｰ MMff-hRcb) 2023/05/17(水)03:40 ID:/UiAB7A2M(23/29) AAS
「全然不可能ではないと思います。
863: (ﾌﾞﾓｰ MMff-hRcb) 2023/05/17(水)03:41 ID:/UiAB7A2M(24/29) AAS
今回関わった鑑定業者4社のうち3社は国内トップを含む大手です。
864: (ﾌﾞﾓｰ MMff-hRcb) 2023/05/17(水)03:41 ID:/UiAB7A2M(25/29) AAS
海外と取引実績もあり、
865: (ﾌﾞﾓｰ MMff-hRcb) 2023/05/17(水)03:41 ID:/UiAB7A2M(26/29) AAS
データも山ほど持っている。
866: (ﾌﾞﾓｰ MMff-hRcb) 2023/05/17(水)03:41 ID:/UiAB7A2M(27/29) AAS
かつ市の方でも世界中のIRをリサーチして契約条件なども調べています。
867: (ﾌﾞﾓｰ MMff-hRcb) 2023/05/17(水)03:42 ID:/UiAB7A2M(28/29) AAS
49万㎡のゾーニング、つまりどこにカジノを置き、
868: (ﾌﾞﾓｰ MMff-hRcb) 2023/05/17(水)03:42 ID:/UiAB7A2M(29/29) AAS
ホテルを置き、国際会議場を置き……
869: (ﾌﾞﾓｰ MMff-hRcb) 2023/05/17(水)03:43 ID:f71KxYJkM(1/28) AAS
とシミュレーションして想定上のIRを作り、
870: (ﾌﾞﾓｰ MMff-hRcb) 2023/05/17(水)03:44 ID:f71KxYJkM(2/28) AAS
どれぐらいの収益を生むか、
871: (ﾌﾞﾓｰ MMff-hRcb) 2023/05/17(水)03:44 ID:f71KxYJkM(3/28) AAS
そこから土地価格はこれぐらいではないかと出すことは十分できる。
872: (ﾌﾞﾓｰ MMff-hRcb) 2023/05/17(水)03:44 ID:f71KxYJkM(4/28) AAS
ディズニーランドやUSJだって、
873: (ﾌﾞﾓｰ MMff-hRcb) 2023/05/17(水)03:44 ID:f71KxYJkM(5/28) AAS
かつては日本になかったわけですよね。
874: (ﾌﾞﾓｰ MMff-hRcb) 2023/05/17(水)03:45 ID:f71KxYJkM(6/28) AAS
今でも日本に来ていない施設なんて山ほどある。
875: (ﾌﾞﾓｰ MMff-hRcb) 2023/05/17(水)03:45 ID:f71KxYJkM(7/28) AAS
大手の鑑定会社はそういう事例もたくさん鑑定評価してきたはずです。
876: (ﾜｯﾁｮｲW 8396-hRcb) 2023/05/17(水)03:45 ID:VeTS3VQK0(1/2) AAS
国内トップの3社が揃っていながら『日本に存在しない施設だからできません』なんていう話には普通なりません」
877: (ﾜｯﾁｮｲW 8396-hRcb) 2023/05/17(水)03:45 ID:VeTS3VQK0(2/2) AAS
同局関係者が語る。
878: (ﾌﾞﾓｰ MMff-hRcb) 2023/05/17(水)03:46 ID:f71KxYJkM(8/28) AAS
「異例中の異例ですよね。
879: (ﾌﾞﾓｰ MMff-hRcb) 2023/05/17(水)03:46 ID:f71KxYJkM(9/28) AAS
ＩＲ用地の『賃料』が安い！？
880: (ﾌﾞﾓｰ MMff-hRcb) 2023/05/17(水)03:47 ID:f71KxYJkM(10/28) AAS
なぜか鑑定業者４社のうち３社が『同額を提示』...
881: (ﾌﾞﾓｰ MMff-hRcb) 2023/05/17(水)03:47 ID:f71KxYJkM(11/28) AAS
大阪市が事前に出した参考価格とも『ほぼ同じ』
882: (ﾌﾞﾓｰ MMff-hRcb) 2023/05/17(水)03:47 ID:f71KxYJkM(12/28) AAS
市「手続きに問題ない」
883: (ﾌﾞﾓｰ MMff-hRcb) 2023/05/17(水)03:47 ID:f71KxYJkM(13/28) AAS
大阪府と大阪市が誘致を進めているＩＲ＝カジノを含む統合型リゾート。
884: (ﾌﾞﾓｰ MMff-hRcb) 2023/05/17(水)03:48 ID:f71KxYJkM(14/28) AAS
今年１２月上旬、国は、整備計画を年内に認可するのは厳しいとの考えを示した。
885: (ﾌﾞﾓｰ MMff-hRcb) 2023/05/17(水)03:48 ID:f71KxYJkM(15/28) AAS
府と市は２０２９年の開業を目指しているが、
886: (ﾌﾞﾓｰ MMff-hRcb) 2023/05/17(水)03:48 ID:f71KxYJkM(16/28) AAS
今、その誘致先となる夢洲の“土地の賃料”をめぐって様々な疑惑が浮上している。
887: (ﾌﾞﾓｰ MMff-hRcb) 2023/05/17(水)03:48 ID:f71KxYJkM(17/28) AAS
鑑定した４業者のうち３社が同額…
888: (ﾌﾞﾓｰ MMff-hRcb) 2023/05/17(水)03:48 ID:f71KxYJkM(18/28) AAS
『不当に安い』と指摘相次ぐＩＲ用地の賃料
889: (ﾌﾞﾓｰ MMff-hRcb) 2023/05/17(水)03:49 ID:f71KxYJkM(19/28) AAS
大阪府と大阪市が誘致を進めるＩＲ。
890: (ﾌﾞﾓｰ MMff-hRcb) 2023/05/17(水)03:49 ID:f71KxYJkM(20/28) AAS
大阪湾に浮かぶ人工島・夢洲の約４９万平方メートルという広大な土地に、
891: (ﾌﾞﾓｰ MMff-hRcb) 2023/05/17(水)03:49 ID:f71KxYJkM(21/28) AAS
国際会議場・ホテル・カジノ施設などが整備される見通しだ。
892: (ﾌﾞﾓｰ MMff-hRcb) 2023/05/17(水)03:50 ID:f71KxYJkM(22/28) AAS
年間来場者数は「ユニバーサル・スタジオ・ジャパン」の来場者数を３割上回る年間２０００万人。
893: (ﾌﾞﾓｰ MMff-hRcb) 2023/05/17(水)03:50 ID:f71KxYJkM(23/28) AAS
経済効果は約１兆１４００億円を見込んでいて、２０２９年の秋～冬ごろの開業を目指している。
894: (ﾌﾞﾓｰ MMff-hRcb) 2023/05/17(水)03:50 ID:f71KxYJkM(24/28) AAS
大阪市は事業者に決定したアメリカの「ＭＧＭリゾーツ・インターナショナル」と「オリックス」の共同グループに対して、
895: (ﾌﾞﾓｰ MMff-hRcb) 2023/05/17(水)03:50 ID:f71KxYJkM(25/28) AAS
約３５年間に渡り夢洲の土地を貸し出す方針だ。
896: (ﾌﾞﾓｰ MMff-hRcb) 2023/05/17(水)03:51 ID:f71KxYJkM(26/28) AAS
賃料は１平方メートルあたり４２８円。
897: (ﾌﾞﾓｰ MMff-hRcb) 2023/05/17(水)03:51 ID:f71KxYJkM(27/28) AAS
ところが、その賃料が不当に安いという指摘が今、相次いでいる。
898: (ﾌﾞﾓｰ MMff-hRcb) 2023/05/17(水)03:51 ID:f71KxYJkM(28/28) AAS
【今年１１月の大阪市議会】
899: (ﾌﾞﾓｰ MMff-hRcb) 2023/05/17(水)03:52 ID:45SqJApLM(1/30) AAS
（自民党 多賀谷俊史大阪市議）
900: (ﾌﾞﾓｰ MMff-hRcb) 2023/05/17(水)03:53 ID:45SqJApLM(2/30) AAS
「土地課題対策の大阪市の負担など事業者を優遇しすぎているものと考えますが、
901: (ﾌﾞﾓｰ MMff-hRcb) 2023/05/17(水)03:53 ID:45SqJApLM(3/30) AAS
将来の賃料についても事業者を優遇しているのではないかと思います」
902: (ﾌﾞﾓｰ MMff-hRcb) 2023/05/17(水)03:53 ID:45SqJApLM(4/30) AAS
（共産党 山中智子大阪市議）
903: (ﾌﾞﾓｰ MMff-hRcb) 2023/05/17(水)03:53 ID:45SqJApLM(5/30) AAS
「大阪市の財産をこれから安い値段でずっと貸し続けますというのは、
904: (ﾌﾞﾓｰ MMff-hRcb) 2023/05/17(水)03:54 ID:45SqJApLM(6/30) AAS
市民は納得できないと思います」
905: (ﾌﾞﾓｰ MMff-hRcb) 2023/05/17(水)03:54 ID:45SqJApLM(7/30) AAS
取材班は価格設定の根拠となった不動産鑑定評価書を入手した。
906: (ﾌﾞﾓｰ MMff-hRcb) 2023/05/17(水)03:54 ID:45SqJApLM(8/30) AAS
前例のない事業のため、
907: (ﾌﾞﾓｰ MMff-hRcb) 2023/05/17(水)03:54 ID:45SqJApLM(9/30) AAS
大阪市は４つの不動産鑑定業者に鑑定を依頼。
908: (ﾌﾞﾓｰ MMff-hRcb) 2023/05/17(水)03:55 ID:45SqJApLM(10/30) AAS
しかし、不思議なことに４つの鑑定業者のうち３社が月額賃料を４２８円と鑑定。
909: (ﾌﾞﾓｰ MMff-hRcb) 2023/05/17(水)03:55 ID:45SqJApLM(11/30) AAS
土地の価格や利回りも３社とも同じ金額だった。
910: (ﾌﾞﾓｰ MMff-hRcb) 2023/05/17(水)03:55 ID:45SqJApLM(12/30) AAS
駅前一等地の見込みだが「１平方メートルあたり１２万円」という土地価格
911: (ﾌﾞﾓｰ MMff-hRcb) 2023/05/17(水)03:55 ID:45SqJApLM(13/30) AAS
鑑定額の一致について、４０年以上の経験がある不動産鑑定士の芳賀則人さんは疑問を投げかける。
912: (ﾌﾞﾓｰ MMff-hRcb) 2023/05/17(水)03:56 ID:45SqJApLM(14/30) AAS
（不動産鑑定士 芳賀則人さん）
913: (ﾌﾞﾓｰ MMff-hRcb) 2023/05/17(水)03:56 ID:45SqJApLM(15/30) AAS
「私にとっては３社がこれだけ一致するというのは、正直言ってちょっと考えにくいです
914: (ﾌﾞﾓｰ MMff-hRcb) 2023/05/17(水)03:56 ID:45SqJApLM(16/30) AAS
宝くじに近いんじゃないですか」
915: (ﾌﾞﾓｰ MMff-hRcb) 2023/05/17(水)03:56 ID:45SqJApLM(17/30) AAS
そもそも不動産鑑定とは、
916: (ﾌﾞﾓｰ MMff-hRcb) 2023/05/17(水)03:57 ID:45SqJApLM(18/30) AAS
その土地が最も有効に活用される方法を考えたうえで経済価値を判定し、
917: (ﾌﾞﾓｰ MMff-hRcb) 2023/05/17(水)03:57 ID:45SqJApLM(19/30) AAS
その結果を価格に反映するもの。
918: (ﾌﾞﾓｰ MMff-hRcb) 2023/05/17(水)03:57 ID:45SqJApLM(20/30) AAS
評価額は鑑定士によってバラツキがあるのが業界の常識とされている。
919: (ﾌﾞﾓｰ MMff-hRcb) 2023/05/17(水)03:58 ID:45SqJApLM(21/30) AAS
そのため、３社の鑑定が一致するのは不自然だというのだ。
920: (ﾌﾞﾓｰ MMff-hRcb) 2023/05/17(水)03:58 ID:45SqJApLM(22/30) AAS
疑問は他にもあった。
921: (ﾌﾞﾓｰ MMff-hRcb) 2023/05/17(水)03:58 ID:45SqJApLM(23/30) AAS
（不動産鑑定士 芳賀則人さん）
922: (ﾌﾞﾓｰ MMff-hRcb) 2023/05/17(水)03:59 ID:45SqJApLM(24/30) AAS
「これだけのポテンシャルを持った土地が１平方メートルあたり１２万円というのはですね、
923: (ﾌﾞﾓｰ MMff-hRcb) 2023/05/17(水)03:59 ID:45SqJApLM(25/30) AAS
なんとなく低いよなという感じがしますけどね」
924: (ﾌﾞﾓｰ MMff-hRcb) 2023/05/17(水)03:59 ID:45SqJApLM(26/30) AAS
それは、１平方メートルあたり１２万円という土地の価格。
925: (ﾌﾞﾓｰ MMff-hRcb) 2023/05/17(水)04:00 ID:45SqJApLM(27/30) AAS
周辺の相場と比べて安すぎると指摘する。
926: (ﾌﾞﾓｰ MMff-hRcb) 2023/05/17(水)04:00 ID:45SqJApLM(28/30) AAS
ＩＲ用地のすぐ隣には大阪メトロの新駅が設置される予定で、
927: (ﾌﾞﾓｰ MMff-hRcb) 2023/05/17(水)04:00 ID:45SqJApLM(29/30) AAS
駅前一等地となる見込みだ。
928: (ﾌﾞﾓｰ MMff-hRcb) 2023/05/17(水)04:01 ID:45SqJApLM(30/30) AAS
ＩＲの計画では全体の５分の１ほどがホテル用地と想定されている。
929: (ﾌﾞﾓｰ MMff-hRcb) 2023/05/17(水)04:01 ID:IRndYH/bM(1/30) AAS
周辺と比べると、
930: (ﾌﾞﾓｰ MMff-hRcb) 2023/05/17(水)04:02 ID:IRndYH/bM(2/30) AAS
ＵＳＪに隣接するホテルの地価は１平方メートルあたり約５０万円～６０万円。
931: (ﾌﾞﾓｰ MMff-hRcb) 2023/05/17(水)04:02 ID:IRndYH/bM(3/30) AAS
今年３月に売却された南港の東の埋め立て地でも約４６万円。
932: (ﾌﾞﾓｰ MMff-hRcb) 2023/05/17(水)04:02 ID:IRndYH/bM(4/30) AAS
ＩＲ用地の１２万円がいかに安いかが分かる。
933: (ﾌﾞﾓｰ MMff-hRcb) 2023/05/17(水)04:03 ID:IRndYH/bM(5/30) AAS
４社とも“ＩＲの計画を考慮していなかった”と判明
934: (ﾌﾞﾓｰ MMff-hRcb) 2023/05/17(水)04:03 ID:IRndYH/bM(6/30) AAS
取材を続けると、ある“カラクリ”が判明した。
935: (ﾌﾞﾓｰ MMff-hRcb) 2023/05/17(水)04:03 ID:IRndYH/bM(7/30) AAS
（記者リポート）
936: (ﾌﾞﾓｰ MMff-hRcb) 2023/05/17(水)04:03 ID:IRndYH/bM(8/30) AAS
「ＩＲの誘致が予定されている土地なのですが、
937: (ﾌﾞﾓｰ MMff-hRcb) 2023/05/17(水)04:04 ID:IRndYH/bM(9/30) AAS
『ＩＲが考慮外』として鑑定が行われています」
938: (ﾌﾞﾓｰ MMff-hRcb) 2023/05/17(水)04:04 ID:IRndYH/bM(10/30) AAS
４社が鑑定したのはＩＲ施設の建設予定地だ。
939: (ﾌﾞﾓｰ MMff-hRcb) 2023/05/17(水)04:04 ID:IRndYH/bM(11/30) AAS
しかし、不動産鑑定評価書では４社ともＩＲの計画を考慮していなかった。
940: (ﾌﾞﾓｰ MMff-hRcb) 2023/05/17(水)04:04 ID:IRndYH/bM(12/30) AAS
その結果、鑑定書ではホテルより価値が低いショッピングモールなど大規模商業施設が建つ想定で敷地全体を評価しているのだ。
941: (ﾌﾞﾓｰ MMff-hRcb) 2023/05/17(水)04:05 ID:IRndYH/bM(13/30) AAS
適正な賃料と土地の価格は果たしていくらなのか。
942: (ﾌﾞﾓｰ MMff-hRcb) 2023/05/17(水)04:05 ID:IRndYH/bM(14/30) AAS
ある鑑定士は次のように話す。
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