[過去ﾛｸﾞ] 【本スレ】日本維新の会601【本スレ】 (1002ﾚｽ)
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308: (ﾌﾞﾓｰ MMff-gSoS) 2023/05/15(月)23:42 ID:RxOYshW0M(10/26) AAS
しかし、不思議なことに４つの鑑定業者のうち３社が月額賃料を４２８円と鑑定。
309: (ﾌﾞﾓｰ MMff-gSoS) 2023/05/15(月)23:42 ID:RxOYshW0M(11/26) AAS
土地の価格や利回りも３社とも同じ金額だった。
310: (ﾌﾞﾓｰ MMff-gSoS) 2023/05/15(月)23:43 ID:RxOYshW0M(12/26) AAS
駅前一等地の見込みだが「１平方メートルあたり１２万円」という土地価格
311: (ﾌﾞﾓｰ MMff-gSoS) 2023/05/15(月)23:43 ID:RxOYshW0M(13/26) AAS
鑑定額の一致について、４０年以上の経験がある不動産鑑定士の芳賀則人さんは疑問を投げかける。
312: (ﾌﾞﾓｰ MMff-gSoS) 2023/05/15(月)23:43 ID:RxOYshW0M(14/26) AAS
（不動産鑑定士 芳賀則人さん）
313: (ﾌﾞﾓｰ MMff-gSoS) 2023/05/15(月)23:43 ID:RxOYshW0M(15/26) AAS
「私にとっては３社がこれだけ一致するというのは、正直言ってちょっと考えにくいです。
314: (ﾌﾞﾓｰ MMff-gSoS) 2023/05/15(月)23:44 ID:RxOYshW0M(16/26) AAS
宝くじに近いんじゃないですか」
315: (ﾌﾞﾓｰ MMff-gSoS) 2023/05/15(月)23:44 ID:RxOYshW0M(17/26) AAS
そもそも不動産鑑定とは、
316: (ﾌﾞﾓｰ MMff-gSoS) 2023/05/15(月)23:47 ID:RxOYshW0M(18/26) AAS
その結果を価格に反映するもの。
317: (ﾌﾞﾓｰ MMff-gSoS) 2023/05/15(月)23:47 ID:RxOYshW0M(19/26) AAS
評価額は鑑定士によってバラツキがあるのが業界の常識とされている。
318: (ﾌﾞﾓｰ MMff-gSoS) 2023/05/15(月)23:47 ID:RxOYshW0M(20/26) AAS
そのため、３社の鑑定が一致するのは不自然だというのだ。
319: (ﾌﾞﾓｰ MMff-gSoS) 2023/05/15(月)23:47 ID:RxOYshW0M(21/26) AAS
疑問は他にもあった。
320: (ﾌﾞﾓｰ MMff-gSoS) 2023/05/15(月)23:48 ID:RxOYshW0M(22/26) AAS
（不動産鑑定士 芳賀則人さん）
321: (ﾌﾞﾓｰ MMff-gSoS) 2023/05/15(月)23:48 ID:RxOYshW0M(23/26) AAS
「これだけのポテンシャルを持った土地が１平方メートルあたり１２万円というのはですね、
322: (ﾌﾞﾓｰ MMff-gSoS) 2023/05/15(月)23:48 ID:RxOYshW0M(24/26) AAS
なんとなく低いよなという感じがしますけどね」
323: (ﾌﾞﾓｰ MMff-gSoS) 2023/05/15(月)23:48 ID:RxOYshW0M(25/26) AAS
それは、１平方メートルあたり１２万円という土地の価格。
324: (ﾌﾞﾓｰ MMff-gSoS) 2023/05/15(月)23:49 ID:RxOYshW0M(26/26) AAS
周辺の相場と比べて安すぎると指摘する。
325(1): (ｽｯﾌﾟ Sd1f-A6zb) 2023/05/16(火)00:07 ID:PLSEbx/6d(1/5) AAS
JX通信世論調査
次期総選挙 比例投票先
自民:30.2（-2.1)
維新:18.8(＋3.4)
立憲:14.3(+0.5)
共産:6.3(−2.4)
公明:4.4(−1.2)
国民:3.0(+0.4)
れ新:3.0(+1.0)
参政:1.6(＋0.6)
省3
326: (ﾜｯﾁｮｲW c39d-D9Xg) 2023/05/16(火)00:17 ID:MQwgiv5e0(1) AAS
前回の衆院選か参院選前の数値と比較したいな
327: (ﾌﾞﾓｰ MMff-gSoS) 2023/05/16(火)00:20 ID:pnjdI3zPM(1/119) AAS
ＩＲ用地のすぐ隣には大阪メトロの新駅が設置される予定で、
328: (ﾌﾞﾓｰ MMff-gSoS) 2023/05/16(火)00:20 ID:pnjdI3zPM(2/119) AAS
駅前一等地となる見込みだ。
329: (ﾌﾞﾓｰ MMff-gSoS) 2023/05/16(火)00:21 ID:pnjdI3zPM(3/119) AAS
ＩＲの計画では全体の５分の１ほどがホテル用地と想定されている。
330: (ﾌﾞﾓｰ MMff-gSoS) 2023/05/16(火)00:21 ID:pnjdI3zPM(4/119) AAS
周辺と比べると、
331: (ﾌﾞﾓｰ MMff-gSoS) 2023/05/16(火)00:21 ID:pnjdI3zPM(5/119) AAS
ＵＳＪに隣接するホテルの地価は１平方メートルあたり約５０万円～６０万円。
332: (ﾌﾞﾓｰ MMff-gSoS) 2023/05/16(火)00:21 ID:pnjdI3zPM(6/119) AAS
今年３月に売却された南港の東の埋め立て地でも約４６万円。
333: (ﾌﾞﾓｰ MMff-gSoS) 2023/05/16(火)00:22 ID:pnjdI3zPM(7/119) AAS
ＩＲ用地の１２万円がいかに安いかが分かる。
334: (ﾌﾞﾓｰ MMff-gSoS) 2023/05/16(火)00:22 ID:pnjdI3zPM(8/119) AAS
４社とも“ＩＲの計画を考慮していなかった”と判明
335: (ﾌﾞﾓｰ MMff-gSoS) 2023/05/16(火)00:22 ID:pnjdI3zPM(9/119) AAS
取材を続けると、ある“カラクリ”が判明した。
336: (ﾌﾞﾓｰ MMff-gSoS) 2023/05/16(火)00:23 ID:pnjdI3zPM(10/119) AAS
（記者リポート）
337: (ﾌﾞﾓｰ MMff-gSoS) 2023/05/16(火)00:23 ID:pnjdI3zPM(11/119) AAS
「ＩＲの誘致が予定されている土地なのですが、
338: (ﾌﾞﾓｰ MMff-gSoS) 2023/05/16(火)00:23 ID:pnjdI3zPM(12/119) AAS
『ＩＲが考慮外』として鑑定が行われています」
339: (ﾌﾞﾓｰ MMff-gSoS) 2023/05/16(火)00:23 ID:pnjdI3zPM(13/119) AAS
４社が鑑定したのはＩＲ施設の建設予定地だ。
340: (ﾌﾞﾓｰ MMff-gSoS) 2023/05/16(火)00:24 ID:pnjdI3zPM(14/119) AAS
しかし、不動産鑑定評価書では４社ともＩＲの計画を考慮していなかった。
341: (ﾌﾞﾓｰ MMff-gSoS) 2023/05/16(火)00:24 ID:pnjdI3zPM(15/119) AAS
その結果、鑑定書ではホテルより価値が低いショッピングモールなど大規模商業施設が建つ想定で敷地全体を評価しているのだ。
342: (ﾌﾞﾓｰ MMff-gSoS) 2023/05/16(火)00:24 ID:pnjdI3zPM(16/119) AAS
適正な賃料と土地の価格は果たしていくらなのか。
343: (ﾌﾞﾓｰ MMff-gSoS) 2023/05/16(火)00:24 ID:pnjdI3zPM(17/119) AAS
ある鑑定士は次のように話す。
344: (ﾌﾞﾓｰ MMff-gSoS) 2023/05/16(火)00:25 ID:pnjdI3zPM(18/119) AAS
（鑑定士）
345: (ﾌﾞﾓｰ MMff-gSoS) 2023/05/16(火)00:25 ID:pnjdI3zPM(19/119) AAS
「５分の１ほどをホテル用地に置き換えると、
346: (ﾌﾞﾓｰ MMff-gSoS) 2023/05/16(火)00:25 ID:pnjdI3zPM(20/119) AAS
全体の土地の価格と賃料は１．６倍になり、
347: (ﾌﾞﾓｰ MMff-gSoS) 2023/05/16(火)00:26 ID:pnjdI3zPM(21/119) AAS
１年間で１５億円ほど上がることになる」
348: (ﾌﾞﾓｰ MMff-gSoS) 2023/05/16(火)00:26 ID:pnjdI3zPM(22/119) AAS
正当に鑑定すればＩＲ事業者が払う賃料は３５年間で５００億円以上増える可能性があるという。
349: (ﾌﾞﾓｰ MMff-gSoS) 2023/05/16(火)00:26 ID:pnjdI3zPM(23/119) AAS
では、なぜこのような鑑定結果となったのか。
350: (ﾌﾞﾓｰ MMff-gSoS) 2023/05/16(火)00:26 ID:pnjdI3zPM(24/119) AAS
不動産鑑定業者４社に話を聞くと…。
351: (ﾌﾞﾓｰ MMff-gSoS) 2023/05/16(火)00:27 ID:pnjdI3zPM(25/119) AAS
（Ａ社）
352: (ﾌﾞﾓｰ MMff-gSoS) 2023/05/16(火)00:27 ID:pnjdI3zPM(26/119) AAS
「基本的には守秘義務などもありますので、
353: (ﾌﾞﾓｰ MMff-gSoS) 2023/05/16(火)00:27 ID:pnjdI3zPM(27/119) AAS
クライアント（大阪市）にお聞きくださいという返事しかできない」
354: (ﾌﾞﾓｰ MMff-gSoS) 2023/05/16(火)00:27 ID:pnjdI3zPM(28/119) AAS
（Ｂ社）
355: (ﾌﾞﾓｰ MMff-gSoS) 2023/05/16(火)00:28 ID:pnjdI3zPM(29/119) AAS
「コメントは差し控えさせていただければと思っている」
356: (ﾌﾞﾓｰ MMff-gSoS) 2023/05/16(火)00:28 ID:pnjdI3zPM(30/119) AAS
（Ｃ社）
357: (ﾌﾞﾓｰ MMff-gSoS) 2023/05/16(火)00:40 ID:pnjdI3zPM(31/119) AAS
「取材はお断りしています。
358: (ﾌﾞﾓｰ MMff-gSoS) 2023/05/16(火)00:40 ID:pnjdI3zPM(32/119) AAS
コメントは差し控えさせていただいておりますので」
359: (ﾌﾞﾓｰ MMff-gSoS) 2023/05/16(火)00:40 ID:pnjdI3zPM(33/119) AAS
（Ｄ社）
360: (ﾌﾞﾓｰ MMff-gSoS) 2023/05/16(火)00:40 ID:pnjdI3zPM(34/119) AAS
「大阪市の方を通していただくように大阪市の方から言われていまして…」
361: (ﾌﾞﾓｰ MMff-gSoS) 2023/05/16(火)00:41 ID:pnjdI3zPM(35/119) AAS
４社とも回答を拒んだ。
362: (ﾌﾞﾓｰ MMff-gSoS) 2023/05/16(火)00:41 ID:pnjdI3zPM(36/119) AAS
大阪市が“参考価格としてほぼ同じ値段”を提示
363: (ﾌﾞﾓｰ MMff-gSoS) 2023/05/16(火)00:41 ID:pnjdI3zPM(37/119) AAS
固く口を閉ざす業者たち。
364: (ﾌﾞﾓｰ MMff-gSoS) 2023/05/16(火)00:41 ID:pnjdI3zPM(38/119) AAS
取材を続けると、ある事実が判明した。
365: (ﾌﾞﾓｰ MMff-gSoS) 2023/05/16(火)00:42 ID:pnjdI3zPM(39/119) AAS
大阪市が４社に鑑定を依頼する約半年前に行われた非公開の会議の資料を入手。
366: (ﾌﾞﾓｰ MMff-gSoS) 2023/05/16(火)00:42 ID:pnjdI3zPM(40/119) AAS
そこには…。
367: (ﾌﾞﾓｰ MMff-gSoS) 2023/05/16(火)00:42 ID:pnjdI3zPM(41/119) AAS
【会議資料の内容】
368: (ﾌﾞﾓｰ MMff-gSoS) 2023/05/16(火)00:43 ID:pnjdI3zPM(42/119) AAS
「ＩＲ用地について１２万円として試算。賃料単価４３５円」
369: (ﾌﾞﾓｰ MMff-gSoS) 2023/05/16(火)00:43 ID:pnjdI3zPM(43/119) AAS
なんと、市がＩＲのコンセプト募集で参考価格としてほぼ同じ値段を提示していたのだ。
370: (ﾌﾞﾓｰ MMff-gSoS) 2023/05/16(火)00:43 ID:pnjdI3zPM(44/119) AAS
別の会議ではＩＲを推進する部署の幹部がこの価格通りになるとの発言もしていた。
371: (ﾌﾞﾓｰ MMff-gSoS) 2023/05/16(火)00:43 ID:pnjdI3zPM(45/119) AAS
【議事録より】
372: (ﾌﾞﾓｰ MMff-gSoS) 2023/05/16(火)00:44 ID:pnjdI3zPM(46/119) AAS
（松井一郎市長）「ほぼこの価格なのか」
373: (ﾌﾞﾓｰ MMff-gSoS) 2023/05/16(火)00:44 ID:pnjdI3zPM(47/119) AAS
（港湾局長）「そうだ」
374: (ﾌﾞﾓｰ MMff-gSoS) 2023/05/16(火)00:44 ID:pnjdI3zPM(48/119) AAS
（ＩＲ推進局長）「おそらく今の価格が大幅に変わることはない。
375: (ﾌﾞﾓｰ MMff-gSoS) 2023/05/16(火)00:44 ID:pnjdI3zPM(49/119) AAS
逆に変わると事業計画に大きく影響するので、
376: (ﾌﾞﾓｰ MMff-gSoS) 2023/05/16(火)00:45 ID:pnjdI3zPM(50/119) AAS
できるだけ変えずに具体的にＩＲ事業者側に考えてもらうようにしたい」
377: (ﾌﾞﾓｰ MMff-gSoS) 2023/05/16(火)00:45 ID:pnjdI3zPM(51/119) AAS
港湾局『確認手続きを踏んでいるので問題ない』
378: (ﾌﾞﾓｰ MMff-gSoS) 2023/05/16(火)00:45 ID:pnjdI3zPM(52/119) AAS
『ＩＲは鑑定技術的に考慮できない』
379: (ﾌﾞﾓｰ MMff-gSoS) 2023/05/16(火)00:45 ID:pnjdI3zPM(53/119) AAS
このやり方に問題はないのか。
380: (ﾌﾞﾓｰ MMff-gSoS) 2023/05/16(火)00:46 ID:pnjdI3zPM(54/119) AAS
真相を確かめるため大阪港湾局を直撃した。
381: (ﾌﾞﾓｰ MMff-gSoS) 2023/05/16(火)00:46 ID:pnjdI3zPM(55/119) AAS
（記者）
382: (ﾌﾞﾓｰ MMff-gSoS) 2023/05/16(火)00:46 ID:pnjdI3zPM(56/119) AAS
「事前に予定額が出ていて、鑑定をしたときの価格がほぼ一緒になっていますよね？」
383: (ﾌﾞﾓｰ MMff-gSoS) 2023/05/16(火)00:47 ID:pnjdI3zPM(57/119) AAS
（大阪港湾局販売促進課 兼坂晃始課長）
384: (ﾌﾞﾓｰ MMff-gSoS) 2023/05/16(火)00:47 ID:pnjdI3zPM(58/119) AAS
「かなり近しい数字にはなっていますよね、確かね」
385: (ﾌﾞﾓｰ MMff-gSoS) 2023/05/16(火)00:47 ID:pnjdI3zPM(59/119) AAS
（記者）
386: (ﾌﾞﾓｰ MMff-gSoS) 2023/05/16(火)00:47 ID:pnjdI3zPM(60/119) AAS
「問題はないと考える？」
387: (ﾜｯﾁｮｲW ff5d-LLdz) 2023/05/16(火)00:49 ID:KJ6Ow51y0(1) AAS
>>325
これ維新と立憲足したら自民党超えてるんだよなあ
個人的には予備選してほしいけどもはや超少数派か
388(1): (ﾜｯﾁｮｲW cf20-JN69) 2023/05/16(火)01:10 ID:FayAMjqv0(1) AAS
山川穂高を維新の候補者にできないだろうか
389(1): (ﾜｯﾁｮｲW cf24-cU0/) 2023/05/16(火)01:22 ID:6IWNNEjk0(1/2) AAS
立憲に入れるくらいなら自民に入れるわ
390: (ﾜｯﾁｮｲW fffc-paFp) 2023/05/16(火)03:53 ID:e/oC6bVP0(1/2) AAS
>>389のようなマゾ奴隷国民がいるから、好き放題に増税や金持ち優遇がまかり通ってるんだろうね
391: (ﾜｯﾁｮｲW fffc-paFp) 2023/05/16(火)03:55 ID:e/oC6bVP0(2/2) AAS
いい間違えた
好き放題に搾取する政権に投票し続けるマゾ奴隷国民だったわ
392: (ﾃﾃﾝﾃﾝﾃﾝ MM7f-H/o1) 2023/05/16(火)06:09 ID:xQRqbuCfM(1) AAS
足せば、超えるで、それで大失敗したのが
立憲じゃん
増える票より減る票が多い 特に比例票は、
まだそんな愚かな考える人いたんだな
393: (ﾌﾞﾓｰ MMff-w0LH) 2023/05/16(火)07:13 ID:pnjdI3zPM(61/119) AAS
「問題はないと考える？」
394: (ﾌﾞﾓｰ MMff-w0LH) 2023/05/16(火)07:14 ID:pnjdI3zPM(62/119) AAS
（兼坂晃始課長）
395: (ﾌﾞﾓｰ MMff-w0LH) 2023/05/16(火)07:14 ID:pnjdI3zPM(63/119) AAS
「そうですね。
396: (ﾌﾞﾓｰ MMff-w0LH) 2023/05/16(火)07:14 ID:pnjdI3zPM(64/119) AAS
ちゃんと確認の手続きを踏んでやっているので問題はない。
397: (ﾌﾞﾓｰ MMff-w0LH) 2023/05/16(火)07:15 ID:pnjdI3zPM(65/119) AAS
参考価格と今後行う不動産鑑定の間にそれほど大きな変動要素がないだろうからあまり変わらないだろうという意味合いでの発言だったと考えております」
398: (ﾌﾞﾓｰ MMff-w0LH) 2023/05/16(火)07:15 ID:pnjdI3zPM(66/119) AAS
また、鑑定でＩＲの誘致が考慮されていない点については次のように話した。
399: (ﾌﾞﾓｰ MMff-w0LH) 2023/05/16(火)07:15 ID:pnjdI3zPM(67/119) AAS
（大阪港湾局販売促進課 福岡治樹課長代理）
400: (ﾌﾞﾓｰ MMff-w0LH) 2023/05/16(火)07:15 ID:pnjdI3zPM(68/119) AAS
「その当時でいえばＩＲが来るということも想定していたと思います。」
401: (ﾌﾞﾓｰ MMff-w0LH) 2023/05/16(火)07:16 ID:pnjdI3zPM(69/119) AAS
（記者）
402: (ﾌﾞﾓｰ MMff-w0LH) 2023/05/16(火)07:16 ID:pnjdI3zPM(70/119) AAS
「なぜＩＲについて考慮外になったのか？」
403: (ﾌﾞﾓｰ MMff-w0LH) 2023/05/16(火)07:16 ID:pnjdI3zPM(71/119) AAS
（福岡治樹課長代理）
404: (ﾌﾞﾓｰ MMff-w0LH) 2023/05/16(火)07:16 ID:pnjdI3zPM(72/119) AAS
「鑑定技術的に考慮できないよという話がまずありますと」
405: (ﾌﾞﾓｰ MMff-w0LH) 2023/05/16(火)07:17 ID:pnjdI3zPM(73/119) AAS
ＩＲの誘致は初めてで鑑定の参考額がないため、
406: (ﾌﾞﾓｰ MMff-w0LH) 2023/05/16(火)07:17 ID:pnjdI3zPM(74/119) AAS
考慮しなかったと説明。
407: (ﾌﾞﾓｰ MMff-w0LH) 2023/05/16(火)07:17 ID:pnjdI3zPM(75/119) AAS
技術的に難しいからと条件設定で評価できる内容にして評価することは本来はあってはならないことだ。
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