【名駅】名古屋について語ろう【栄】★part27©2ch.net

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155: 名無しさん＠お腹いっぱい。(やわらか銀行) [] 2017/04/23(日) 01:28:51.82 ID:cm+mDezU

■名古屋のオフィス空室率・賃料動向

名古屋駅前での大規模ビルの相次ぐ開業による大量供給の中でも、名古屋オフィス市況は好調が続いている。
大名古屋ビルヂングとJPタワー名古屋が2015年秋に竣工し、2016年にはシンフォニー豊田ビルの竣工やJRゲートタワーでの一部入居開始があったが、空室率は低下傾向が継続している。
三幸エステートによると、2017年2月の空室率は6.24％で、一年前（2016年2月）の6.89％から着実に低下している。

空室率の上昇に伴い成約賃料も上昇が続いているが、すでに高水準に上昇していることもあり、上昇スピードは低下しはじめている。
2016年下期の成約賃料（オフィスレント・インデックス）は、前期比+1.9％、前年同期比+3.3％の上昇だった。
成約賃料は直近の底値（2012年下期）から+31.5％の上昇で、ファンドバブル期の高値（2008年下期）の90.7％にまで回復している。

空室率は全てのオフィス規模(*2)で改善が進んでいる。その中では、大量供給に伴い大規模ビルの改善スピードが鈍化している。
なお、大規模ビルの空室率は6.42％、大型ビルは9.57％、中型ビル9.58％、小型ビル10.99％だった。

三鬼商事によると、名古屋ビジネス地区(*3)の空室は減少が進んでいる。2016年末の空室面積は6万1千坪で、直近のピーク（2012年、12.2万坪）のちょうど半分となった(*4)。

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(*2)三幸エステートの定義による。
大規模：基準階面積200坪以上、大型：同100〜200坪未満、中型：同50〜100坪未満、小型：同20〜50坪未満。
(*3)三鬼商事の定義による。名古屋の主要4地区（名駅地区、伏見地区、栄地区、丸の内地区）からなる。
(*4)ただし、ファンドバブル期のピークと比べた現在の空室面積が50％という水準は、主要都市のビジネス地区で最も改善が遅れている。
もちろん、近年の名古屋における大量供給が背景にある。
ファンドバブル期のピークと比べた2016年末の空室面積の比率は、東京で42％、札幌で33％、仙台で43％、名古屋で50％、大阪で46％、福岡で28％だった。
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http://egg.5ch.io/test/read.cgi/develop/1492343544/155

156: 名無しさん＠お腹いっぱい。(やわらか銀行) [] 2017/04/23(日) 01:29:31.60 ID:cm+mDezU

■名古屋のオフィス需給と地区別動向

名古屋ビジネス地区では7年連続で賃貸面積（稼動面積）が増加している。
2013〜16年の4年間の賃貸面積の増加は合計で約9万坪となり、ファンドバブル期（2005〜08年）の増加の約9割だった。
ファンドバブル期と比べ供給面積が少ないことから、空室面積は当時よりも大幅に減少している。
月次でみると、2015年秋からの大規模ビルの供給に伴い需要も大きく伸びたが、その後の新規供給のない時期の需要の増加面積は、2013年〜2014年と比べると縮小している。

名古屋ビジネス地区における、賃貸面積の増加を新築ビルと既存ビルに分けると、2011年以降で新規供給量が多かったのが2015年のみだったこともあり、最近数年間は過去と比べ、既存ビルでの需要吸収が進んでいる。
2016年は賃貸面積増分の約半分が既存ビルであり、大規模ビルの竣工に伴い発生した二次空室の解消が進んだと考えられる。

三幸エステートの調査においても、2016年のネット・アブソープション(*5)（吸収需要）は、2015年の大量供給の影響で大きく減少したものの1万5千坪に達し、前年との合計で7万坪を上回る面積が吸収されている。

地区別に空室率の推移をみると、名駅地区で大量供給に伴う空室率の足踏みがみられるが、それ以外は全ての地区で大幅に空室率が低下した。
その結果、名駅地区と他の地区との空室率格差が縮小しており、2017年1月の空室率は、名駅地区で5.21％（最近の底は2015年6月の4.27％）、伏見地区6.89％、栄地区6.50％、丸の内地区5.87％となっている。

空室率の低下などに伴い、名駅地区では募集賃料の大幅な上昇が始まっている。
ただし、その他の地区では伏見地区でわずかに上昇が見られ始めた以外は底ばいが続いており、募集賃料に関する地区別の二極化の解消はようやく始まったところといえる。

名古屋ビジネス地区ではオフィス賃貸可能面積の34.0％が名駅地区に立地し、ついで栄地区（29.7％）、伏見地区（26.4％）、丸の内地区（9.9％）の順となっている。

2016年は新規供給のあった名駅地区だけでなく、伏見・栄・丸の内の各地区でも賃貸需要が増加した結果、
栄地区では空室面積が▲5千2百坪の減少、名駅地区と丸の内地区でも▲2千坪を上回る大幅な減少がみられた。

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(*5)ネット・アブソープションとは調査期間内のオフィス需要（稼動面積）の増減のことであり、「期初竣工済みビル募集面積」+「新規供給面積」-「期末竣工済みビル募集面積」で算出している。
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http://egg.5ch.io/test/read.cgi/develop/1492343544/156

168: 名無しさん＠お腹いっぱい。(中部地方) [] 2017/04/23(日) 08:29:00.50 ID:/Ua1c3fL

2017年4月23日　中日新聞 朝刊
名駅に「名古屋の長城」？　名鉄再開発ビル、期待と懸念
http://www.chunichi.co.jp/article/front/list/CK2017042302000069.html

名古屋鉄道が名駅再開発の全体計画で建設構想を明らかにした巨大高層ビルの横幅は、
南北に四百メートルにも及ぶ。名鉄は「あくまで現段階のイメージ」と説明するが、
建築の専門家によると、これだけの横幅の高層ビルは世界的にも珍しいという。
名古屋の求心力を高める象徴的な建物に期待が高まるが、「まさに壁だ」と景観や環境への
懸念も出ている。

「南北に長い敷地特性を生かし、周辺のビルとの差別化を図る」。計画を発表した三月末の記者会見で、
安藤隆司社長は巨大ビルを建てる意図をこう説明した。

再開発区域の南側には、大学やホテルが新設された笹島地区が広がる。計画では、
幅四十メートルの太閤通をまたぐ形でビルが整備されるが、中京大の内田俊宏客員教授（地域経済）は
「名古屋の街は幅が広い道路が地域を分断していた。南北が一体化した再開発ビルにより、
名駅のにぎわいを笹島地区に広められる」と分析する。

国内外の駅ビルを見ると、横幅が長い建物は珍しくない。一九九七年完成の京都駅ビルは
東西四百七十メートルあり、巨大建築物が多い中国の北京西駅は地図データによると
七百メートルほどの幅がある。ただ、それぞれの高さは六十メートルと九十メートルで、
名鉄の計画する高さ百六十〜百八十メートルのビルは前例がない規模だ。

「名駅周辺の再開発ビルの多くは『優等生的』で、印象に残る建物は少なかった」。
東北大大学院の五十嵐太郎教授（建築学）は、南北四百メートルという長さを生かしたビルに
期待を込める。「記憶に残る建物は、それ自体が人を引きつける魅力になる」という。

一方で、景観面の懸念も聞かれる。名古屋大大学院の宮脇勝准教授（都市計画・景観）は
「名鉄の計画案は巨大な壁のようなもの。駅前の空間も狭く、圧迫感を感じる」と指摘。
広い壁面が強いビル風を引き起こす可能性に触れ「建物を分けた上で、親しまれるデザインを
目指した方が良い」と話す。

今回の再開発ビルは、名古屋市が四月に実施した規制緩和により環境アセスメントの対象
から外れる。名鉄関係者は「アセスが不要になれば開発は早くなるが、いずれにせよ、
地元に受け入れられないようなビルにはしない」と強調。別の関係者によると、再開発ビルの低層部分の高さを、
隣接するＪＲセントラルタワーズの低層階とそろえるなど、景観が連続するような
配慮も検討するという。

五十嵐教授は、ガラス屋根に覆われた巨大な吹き抜け空間など、特徴的な構造の京都駅ビルを引き合いに、
「建設時は景観論争を呼んだが、街のシンボルとして定着しつつある。名鉄のビルも、道路を
またぐ部分に意匠をこらすなど、面白い試みに挑んでほしい」と注文した。

名鉄の計画を基にした再開発ビルの大きさのイメージ
http://www.chunichi.co.jp/article/front/list/images/PK2017042202100299_size0.jpg
http://www.chunichi.co.jp/article/front/list/images/PK2017042202100300_size0.jpg

http://egg.5ch.io/test/read.cgi/develop/1492343544/168

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