【名駅】名古屋について語ろう【栄】★part94

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367: 名無しさん＠お腹いっぱい。(三重県) [] 2020/03/20(金) 23:08:28 ID:XWDbw12p

タワマンの実態は「超高層レオパレス」　脆弱な外壁と修繕不可で“45年限界説”
2020年3月20日 11時0分 デイリー新潮

テレビや新聞、雑誌を始め、メディアで盛んに取り上げられたのが、神奈川県川崎市の武蔵小杉に
あるタワーマンション2棟の浸水被害だった。下水が逆流して、電気が使えなくなるなど、
一時的に「住めない」状況に追い込まれた。
　被害が発生した10月13日からネット上で「トイレが使えない」、「ウンコ禁止」
などあからさまな表現の書き込みが猛烈な勢いで拡散。続いて、メディアの取材が殺到した。

2棟のうち1棟は被害が比較的軽微で、数日のうちにほぼ復旧した。だが、「エレベーター使用不可」、
「全階住戸内でのトイレ使用禁止」になった47階建てのタワマンでは、一応の復旧までにさらに1カ月近くかかったようだ。
　戸建てに比べて、最新の設備を誇るタワマンは「災害に強い」というイメージがある。
たしかに、地震で倒壊したり、水害で流されたりする心配は少ない。しかし、水も電気も来なくなれば、
階段を何階も昇り降りしなければならない厄介な住宅なのだ。
　タワマンは基本的に災害に弱い。そう考えるべきだろう。
　台風19号は「100年に1度」とも称される激甚災害だった。タワマンの被害だけをあげつらうのは酷だという向きもあろう。
しかし、タワマンの脆弱性は、何も災害時にかぎった話ではないのである。
　タワマンとは一般的に、20階以上の集合住宅のことを指す。不動産や建築の専門家でもない限り、
タワマンとは普通のマンションの階数を高く作ったもの、くらいにしか理解していないだろう。
　ところが、タワマンの構造は19階以下の板状マンションとはかなり違う。その違いを分かりやすく言えば、
タワマンは「超高層レオパレス」ともいうべき代物なのだ。
外壁も戸境壁も脆弱
　レオパレス21が建てた多くのアパートの外壁や戸境壁が、建築基準法に満たない薄い構造に
なっていたことはご存知の通りである。タワマンの外壁や戸境壁は、建築基準法を一応クリアしているものの、
そこにはほぼ鉄筋コンクリートが使われていない。
　まず外壁に使われているのはALCパネルというもの。これは「高温高圧蒸気養生された
軽量気泡コンクリート」の頭文字をとって名付けられた建材で、「コンクリート」という名称を用いているものの、
一般的なコンクリートとは似て非なるもの。軽量で丈夫な外壁パネル素材である。
　そして、戸境壁に使われているのは乾式壁と呼ばれる素材。ここにもコンクリートは使われていない。
分かりやすく言えば分厚い石膏ボードのようなもの。
　私のところにマンション購入の相談にやってこられたある方は、財閥系大手が都心の一等地で開発分譲した
大型のタワマンに、賃貸で住んでおられた。その方がおっしゃるには「隣の人がくしゃみをしたら、
分かるんですよ。60万円も家賃を払っているのに」。掃除機をかけていても分かるらしい。それが乾式壁というものなのだ。
　このALCパネルや乾式壁は、建築時には便利な建材だ。何といっても工場で大量生産したものを、
現場で嵌めこめばいい。鉄筋や鉄骨を組んで、コンクリートを流し、乾かす必要がないのだ。だから、
外壁や戸境壁を鉄筋コンクリートで作る通常のマンションなら、1層分を作るのに約1カ月かかるところ、タワマンの建築はひと月で2層出来てしまう。
　タワマンの建設現場をご覧になったことのある方は、その建設スピードに驚かれたはずだ。
タワマンはあっという間に空に向かって伸びていく。なぜなら、太い柱と床さえ鉄筋コンクリートで固めてしまえば、
あとは工場から運ばれてきたALCパネルや乾式壁を嵌めこんでいけばいいのだから。
　このように施工はやりやすいのだが、中長期で考えるとタワマンの構造は厄介だ。通常のマンションは床と
外壁の鉄筋コンクリート部分が継ぎ目なくつながっている。強力な地震で外壁に大きなひびでも入らない限り、雨水が浸入することはない。
しかし、外壁にALCパネルを使っているタワマンは、いってみれば継ぎ目だらけ。
継ぎ目にはコーキング剤と呼ばれる、接着と防水機能を持った粘液が使われる。これが固まって
雨水の浸入を防ぐのだが、このコーキング剤は15年程度で劣化するとされている。だから、15年に1度程度、
古いコーキング剤を掻き出して新しいものを注入しなければならない。
　つまり、タワマンはその構造的に15年に1度程度の外壁修繕工事が必須になるのである。

http://egg.5ch.io/test/read.cgi/develop/1583592088/367

368: 名無しさん＠お腹いっぱい。(三重県) [] 2020/03/20(金) 23:17:37 ID:XWDbw12p

>>367

続き

しかも、
湾岸エリアにあるタワマンには塩分が混じった雨風が吹き付けるので、コーキング剤の劣化が早まる可能性も指摘されている。
この15年が更に短くなる可能性すらあるのだ。
　だが、タワマンは階数が高いため、外壁の修繕工事が通常のマンションに比べて格段に難しい。
普通のマンションなら、建物のまわりに足場を組めば外壁の修繕工事は容易だ。しかし、工事用の足場は
17階あたりまでしか組めない。それから上はどうするのか？
　現状では、屋上からゴンドラを吊るして作業するやり方が採用されることが多い。しかし、これだと、
強風時には作業ができないので、工事期間が長くなる。タワマンは建築時には1カ月に2層が出来てしまうのに、
外壁の修繕工事は1カ月に1層。60階のタワマンなら計算上43カ月もかかることになる。
　さらに深刻な問題はその費用だ。通常のマンションなら、外壁の補修を伴う大規模修繕工事の費用は
戸当たり100万円程度が目安だ。しかし、タワマンの場合は戸当たり200万円以上。これも昨今の人件費の高騰で、
値上がり傾向にある。今後は300万円程度を見込んだ方が良い。多くのタワマンでは、
何とか第1回の大規模修繕は行える。しかし、2回目はエレベーターや上下水道管の取り換えが伴うので、
1回目よりも費用がかさむと考えるべきだろう。
　だから毎月徴収する修繕積立金の値上げが必要となる。値上げには、管理組合の総会で値上げ議案の
議決という手続きを経る必要がある。賛成多数で値上げしても、経済的に払えない人も出てくる。
　2回目の大規模修繕を乗り越えても、3回目はどうだろうか。おおよそ建築後45年から50年あたり。
私は半分以上のタワマンでは、住民の経済的理由などで3回目以降の大規模修繕は不可能になると予測する。
　通常のマンションは、細やかにメンテナンスを行えば50年以上住めるのはほぼ確実。
現に60年以上も十分使用に耐えたマンションもあった。だが、タワマンに限っては「45年限界説」が有力そうである。
榊淳司（さかきあつし）
不動産ジャーナリスト。1962年京都市生まれ。同志社大学法学部、慶應義塾大学文学部卒。1980年代後半から30年以上、マンションの広告、販売戦略に携わる。著書に『限界のタワーマンション』『マンション格差』など
特別読物「実態は『超高層レオパレス』 資産下落と階層差別の『タワマン残酷物語』」より

http://egg.5ch.io/test/read.cgi/develop/1583592088/368

372: 名無しさん＠お腹いっぱい。(三重県) [] 2020/03/20(金) 23:36:05 ID:XWDbw12p

英国の技術系コンサルティング会社のPAコンサルティング（PA CONSULTING）は1月、EUで自動車を販売している
日米欧韓の大手自動車メーカー13社は、2021年のEUのCO2排出量目標を達成できない場合に総額で約146億ユーロ（約1兆7540億円）
以上の罰金を支払うことになると予測したリポートを発表しました。

【PAコンサルティングのニュースリリース】
PA Consulting’s analysis shows top car makers will face &#8364;14.5bn fines for missing the EU’s CO&#8322; emissions targets
※冒頭画像などはPAコンサルティングのレポートから引用。

トヨタはほぼ目標を達成で、マツダは大きく超過の予測
発表されたリポート「CO2 EMISSIONS ARE INCREASING. CAR MAKERS MUST ACT」によれば、EU域内の
自動車メーカーの上位13社はすべて、2021年に1kmあたりのCO2排出量を95gにするというEUの目標を達成できる見込みはなく、
多額の罰金の支払いに直面することになります。メーカーによっては経営に大きな影響がある金額になっています。
今回の試算は、公表されている2018年のデータをもとに2021年までの販売計画（自動車の種類のポートフォリオ）
などをPAコンサルティングが独自に分析したものです。
EUは2021年に、EU域内で新たに登録される自動車について、平均CO2排出量を走行1kmあたり95gにすることを求めています。
規制の目標値は販売台数や自動車の重量などで違いがありますが、各社それぞれの目標値を超えると、
超過1gにつき95ユーロを販売台数に乗じた罰金が発生します。
リポートでは、上位13社の中で最も目標達成率が高いメーカーはトヨタで、目標の94.9gに対して予測値は95.1gで、超過は0.2gです。
トヨタは、初めて目標を達成できない可能性があるとしています。一方で、最も目標値から遠いメーカーはマツダで、
2021年の目標値94.9gに対して予測値は123.6gなので、基準を28.7g超過すると予測しています。

http://egg.5ch.io/test/read.cgi/develop/1583592088/372

374: 名無しさん＠お腹いっぱい。(三重県) [] 2020/03/20(金) 23:45:02 ID:XWDbw12p

>>372

続き
金額が大きいのはVW、経営への影響が大きいのはマツダ
基準値を超過した罰金額がもっとも大きくなりそうなのは、販売台数の多いフォルクスワーゲンで約45億ユーロです。
続いてフィアット・クライスラー（以下、FCA）が約25億ユーロ、フォードが約14.5億ユーロ、
ルノー・日産・三菱アライアンス（以下、RNM）が約10.5億ユーロ、ダイムラーが9億9700万ユーロ、
プジョー・シトロエン（PSA）が9億3800万ユーと続きます。
各社の2021年の状況については、これまでにも大ざっぱな数字を予測する記事が出たことがあります。
例えば2019年7月5日付の日経新聞は、業界の試算として業界全体で総額330億ユーロ、フォルクスワーゲンが83億ユーロ、
フィアット・クライスラーが28億ユーロ、ルノーが33億ユーロなどと報じています。けれどもこの記事は、日本メーカーの状況には触れていません。
また日経新聞によるフィナンシャル・タイムズの2019年7月31日付の翻訳記事では、業界の総額は数十億ユーロになり、
この影響で業界再編の可能性もあると報じています。
基準値を大幅に超過するとみられているマツダは、金額こそ8億7700万ユーロ（約1500億円）ですが、
リポートによれば、マツダの罰金は同社の税引前利益（EBIT）の115.7％になる可能性があるとしています。EBITには厳密な基準がないので、
リポートが何をもとに115.7％という数字を出しているのかが明確ではありませんが、
マツダの2019年の経常利益は1168億円なので、300億円以上も罰金が多いことになります。確かにこの金額では、業界再編の話が浮上するのも理解できます。
【参考資料】
マツダ2019年3月期　ANNUAL REPORT 2019
ちなみに、目標をほぼ達成すると見られているトヨタはEBITの0.1％になるほか、ホンダが5.5％、
BMWが8.3％、ダイムラーが9％と1割を切っているほか、他社もほぼ50％以下。
これらは本体の収益が大きいため割合が低くなっています。
もし現実にリポートが予測している罰金が発生した場合、404%という滅茶苦茶な割合になっている
ジャガー・ランドローバーを除けば、マツダの影響は業界の中で最大級になる可能性が否定できません。

http://egg.5ch.io/test/read.cgi/develop/1583592088/374

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