今や都心マンション購入の主役「買替え組」、本当なら氷河期世代が多かったはずなのに…… [煮卵★]

1(4): 煮卵 ★ 2025/05/23(金) 11:59:03.47 ID:iti9O+qr9(1)調 AAS
高額化する都心部の新築分譲マンション、その購入者で多いのは外国人や法人、パワーカップルなどと考えられがち。
しかし、実際に目立つのは、都心マンションから都心マンションへの「買替え組」。都心でマンションを買うのが2回目、3回目という人たちだ。

理由は、それまで住んでいた都心マンションが大きく値上がりし、その売却益を頭金にして高額マンションを購入できるから。いわば、マンション購入の勝ち組である。

都心マンションは、バブルが弾けた後に安く販売された時期があった。そのときに購入した人であれば、今、恵まれた買替え組になりやすい。

不動産会社にとって、買替え組は高額マンションを購入してくれそうな有望客。といっても、今や3LDKであれば2億円以上が普通になっている都心の新築分譲マンションのこと、買替え組であれば誰でも楽に購入できるというものでもない。かなり無理めのローンを組んでなんとか購入できる、というケースが多いのも事実だ。

そんな「都心から都心へ」の買替え組の知られざる実情とは。

◼5000万円で買った3LDKが中古で1億円以上に

振り返ってみると、都心マンションが安かったのは21世紀が始まったばかりの頃、2001年頃から2008年頃までだ。安く買えた都心マンションが今、中古で大きく値上がりしている。

たとえば、2002年に完成した新橋駅近くの「東京ツインパークス」や品川駅近くの「品川Ｖタワー」なら、中古で3倍以上に値上がり。湾岸エリアで2005年完成の「ワールドシティタワーズ」、2008年完成の「THE TOKYO TOWERS（ザ・東京タワーズ）」も2倍から3倍になっている。5000万円程度だった3LDKが中古で1億円以上になるわけだ。
その結果、自宅売却で6000万円以上の現金を手にして、もしくは「売却すれば6000万円以上手元に残るはず」という計算のもと、新築分譲マンションの販売センターを訪れることとなる。

(略)

今よりも便利な場所で、利便性を高める共用施設や住戸内設備が付いているマンション……その条件を満たしやすいのが、都心立地の大規模マンションだ。東京23区内、できればJR山手線駅を利用できる純都心エリアで総戸数が200戸を超えるような大規模マンションを探すと、超高層タワーマンションになりやすい。
つまり、都心のタワマンには「予算2億円」クラスの買替え組が集まりやすく、それが都心マンションの価格を上昇させた理由の1つになっている。

◼買替え組になり損ねた氷河期世代

今、都心マンションは2LDKでも1億円以上、3LDKであれば2億円クラスが普通。だから、初めてマイホームを買う人にはとても手が出ないとされる。それは、ある意味、当たり前のこと。昭和時代も都心マンションは庶民にとって夢のまた夢。とても手が出なかった。

しかし、一時期「普通の人でも都心マンションを買いやすすい」という期間があった。それが、前述した2001年から2008年頃まで……バブルが弾けた後、都心マンションの価格が異常なほど下がり、「都心マンションブーム」が起きた時期である。そのときに買った人が非常に幸運だったわけだ。

「都心マンションブーム」の後、2010年あたりから再びマンション価格は上昇に転じた。その直後に起きたのが東日本大震災。震災を契機に、再び新築マンション価格は下がった。この2011年から2014年くらいまでの期間も都心マンションが安かった。

以上、2つの時期に運よく都心マンションを買った人が、今「都心から都心へ」の買替え組の中心になっている。

では、2001年頃から2014年頃までに初めてのマイホームを購入した人たちはどんな世代か。
「多くの人は、30歳から35歳くらいまでの時期に最初のマイホームを購入する」ことから計算すると、1970年頃から1980年頃に生まれた世代……なんと、氷河期世代と呼ばれる人たちがベストタイミングだったことが分かる。

しかしながら、氷河期世代には就職で苦労し、正社員になれなかった人が多い。非正規社員では収入が不安定で、住宅ローンも組みにくかった。都心マンションが安かった時期なのに、住宅ローンを組んでマンションを買う状況ではなかったのだ。ここにも、氷河期世代の不運があった。

続きは↓
https://news.yahoo.co.jp/expert/articles/20f4fd55146b548f83405037cd27b7d29cea19e3

[櫻井幸雄(住宅評論家) Yahoo!ニュースエキスパート]
2025/5/23(金) 11:31