[過去ﾛｸﾞ] 大家(家主)の殿様商売・憲法違反差別の常態化 (520ﾚｽ)
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366: 昼ﾗｲﾄ点灯虫ﾏﾆｬﾃﾞﾁLGBTQ性欲欠落ｱｽﾍﾟ300系3重障壁ﾊﾞｾﾄﾞｳ綿飴箸JAL123 2018/06/12(火) 03:05:22.42 ID:ibCj6Epx(1/5)調 AAS
生活保護者むしろ歓迎？ 「高齢者は住宅が借りられない」というウソ
2018.4.9 20:00
外部ﾘﾝｸ[html]:www.iza.ne.jp
【マンション業界の秘密】
不動産業界にはいろいろな都市伝説があるが、大半が業者に都合のよいもの。平明に見ればウソと思えるものが多い。
例えば「高齢になると住宅を借りられないから、早めに自宅を購入した方がいい」というのがある。この都市伝説を恐れて、独身の中高年がマンションの購入に走る。
確かにマンションやアパートのオーナーからすると、孤独死の危険がある６５歳以上の高齢者に住宅を貸すことはためらわれる。「事故物件」になる可能性が高いからだ。
しかし、そういうオーナーばかりではない。中には空室で困っている場合もある。あと１０年もすれば、アパートやマンションの一室で高齢者が孤独死をすることくらい、日常茶飯事になる。殺人や自殺でもない限り、事故物件の扱いにはならなくなるかもしれない。
高齢者の収入は年金である場合が多く、賃貸住宅に暮らす高齢者は、資産を持たない方も多いだろう。なかには生活保護を受けている人もいるはずだ。
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実のところ、アパートやマンションのオーナーからすると、生活保護を受けている人を受け入れることは賃貸経営の安定につながる。例えば、東京２３区の場合、単身者が賃貸住宅に住む場合の住宅扶助は、上限が５万３７００円となっている。
２３区内でもマイナー立地の木造アパートや築３０年以上のマンションでは、家賃が５万円前後というのはごく普通の水準。生活保護を受けている人に賃貸した場合、本人が同意すれば自治体から直接、オーナーに家賃が振り込まれるため、未納になりづらい点もある。
高齢者が賃貸住宅を借りることが不可能になるというのはかなり限定的なケースだ。よく賃貸契約を何件も拒まれて「住むところがない」という記事がネットに出ていたりするが、そういう話を真に受けなくていい。
東京なら山手線内や城南の人気エリアで住宅を借りようとした場合、オーナーからすると孤独死の危険がある高齢者よりも、若くて元気な賃貸人を選ぶ。ただ、何カ月や何年も空室が埋まらないようなエリアなら、６５歳くらいの高齢者でも歓迎してくれる。
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仮に単身者が８０歳以上になって賃貸住宅を探しているとしよう。それでも、公社や公団の賃貸住宅は受け入れる。拒む正当な理由がない。
高齢者が住宅に困っているのは「○○を離れたくない」と言って、土地勘のある場所にこだわっているケースがほとんど。選ばなければ、住宅は借りられるのが今の時代だ。
■榊淳司（さかき・あつし） 住宅ジャーナリスト。同志社大法学部および慶応大文学部卒。不動産の広告・販売戦略立案の現場に２０年以上携わる（ｗｗｗ．ｓａｋａｋｉａｔｓｕｓｈｉ．ｃｏｍ）。著書に「マンションは日本人を幸せにするか」（集英社新書）など多数。
367: 昼ﾗｲﾄ点灯虫ﾏﾆｬﾃﾞﾁLGBTQ性欲欠落ｱｽﾍﾟ300系3重障壁ﾊﾞｾﾄﾞｳ綿飴箸JAL123 2018/06/12(火) 03:19:26.94 ID:ibCj6Epx(2/5)調 AAS
人口減少時代に不動産を買うときの「2つの条件」
6/7(木) 20:20配信
外部ﾘﾝｸ:headlines.yahoo.co.jp
写真：投信1 [トウシンワン]
家を買うとしたら、「駅から遠いけど広めの家」と「駅から近いけど広くない家」では、どちらがいいのか？
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これは、住宅購入者がよく抱く疑問だろう。正直なところ、何に幸せを感じるのかは人によって違う。ずっと住み続けるのであれば、単純に個人の好みで選べばいいかもしれない。
しかし、人口減少の時代に、「資産」という観点で不動産を見ると、また少し異なる側面も表れてくる。『年収1000万円の人が、5年で現金3000万円をつくる方法』の著者で、不動産の目利きとして数多くの取引を経験してきた横濱コーポレーション社長・菅沼勇基氏が解説する。
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東京でも2025年には人口減少に
私はこれまで株などさまざまな投資に手を出してきましたが、メインを不動産投資に据えることで資産を形成してきました。サラリーマン時代、25歳で初めて10戸の新築1棟、8000万円の物件を買って、給料とは別に収入を得るようになりました。
以来、32歳の現在に至るまで、仕事上で300棟以上の取引経験を積んできました。自分で取引した物件も100棟以上あります。この年齢でこれだけ投資経験のある人は、あまりいないのではないかと思います。
そもそも、不動産といえば「価値が変動するもの」というイメージを持つ方も多いはずです。いかに持ち家に魅力を感じていても、価値の変動が怖くて一歩踏み出せないという声はよく聞きます。しかも、日本全体で見れば、2011年から人口減少の時代に入っています。いまはまだ人口が増え続けている東京でも、2025年には人口が減るといわれています。
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「駅近物件」なら価値は落ちにくい
首都圏で、資産として住宅を考えたとき、「駅から遠いけど広い家」と「駅から近いけど広くない家」のうち、購入しても比較的、価値が下がりにくいのは、価格が同じであれば後者の物件だと考えられます。首都圏でも郊外になると事情が違いますが、一般的に大都市部は、交通手段として「電車がほぼすべて」と言っても過言ではないからです。
購入した物件に自分で住んでいる方は、「資産価値」と言われてもなかなかピンとこないという人も多いでしょう。意識するのはせいぜい固定資産税を払うときぐらいかもしれませんが、その際の評価額も、実際の土地・建物の価値とイコールではありません。
そうした状況で、資産価値の一端としてわかりやすいのは、「賃貸に出した場合の家賃」です。分譲マンションの場合などは、自宅のマンション名を検索すると、隣の部屋の持ち主が賃貸に出していたりして、「あ、うちを賃貸に出したらこのくらいの家賃なんだ」と気づいたという人もよくおられます。不動産投資の場合は、もちろんこの家賃が直接、収入につながります。
上記のような理由で、ここからは資産価値のわかりやすい目安として「家賃相場」を軸に考察していきたいと思います。
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次ページは：「徒歩10分以内」が条件
368: 昼ﾗｲﾄ点灯虫ﾏﾆｬﾃﾞﾁLGBTQ性欲欠落ｱｽﾍﾟ300系3重障壁ﾊﾞｾﾄﾞｳ綿飴箸JAL123 2018/06/12(火) 03:19:55.20 ID:ibCj6Epx(3/5)調 AAS
「徒歩10分以内」が条件
駅から物件までの時間と資産価値の話に戻りましょう。
資産として住宅をとらえると、自宅を購入する場合でも、不動産投資をする場合でも、「駅に近い物件」であることが大切です。具体的には「徒歩10分以内」が条件です。
図表1（別画像）に示すように、駅から同心円状にエリアを見ていくと、徒歩5分のエリアと徒歩10分のエリアは、駅からエリアの端までの直線距離では倍ですが、面積比では（重複する部分を除くと）1:3になります。つまり、徒歩5分圏内と徒歩10分圏内は、3倍の面積差があるということです。
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価格競争が起こる場所は空室も多くなる
駅5分以内のほうが面積は小さいため、当然ながら物件自体が少なくなります。実際には商業地域の割合も駅5分圏内のほうが多いのが普通ですので、住宅物件としてはさらに少なくなるのが一般的でしょう。そうすると、家賃相場については価格競争が少なくなります。実際に賃貸に出した場合にも、空室は少なくなるのです。
これが徒歩15分圏内となると、同様に駅からエリアの端までの直線距離は徒歩5分圏内の3倍、面積比では1:8になります。そうなると、物件自体も多くなるため、価格競争が起こり、空室もさらに多くなります。
大きな大学の近くなど、特殊な立地であれば話は違ってきますが、通常は上記のような理由で、最低でも「駅から徒歩10分以内の物件」を狙うべきなのです。
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人口の面から考えてみると
次に、人口動態の面からも考えてみましょう。日本の人口が減少するといっても、「すべての地域で一律に減るわけではない」というのがここでのポイントです。
アパートやマンションの家賃は、ほぼ需給関係で価格が決まります。人口が減少してそのエリアの賃貸需要が少なくなると、当然ながら駅から近い便利な物件のほうが部屋が埋まりやすいため、駅から遠いところほど家賃が下落します。しかし、それに引っ張られて駅周辺部の家賃も大きく下がるかというと、極端に人口が減らない限り、下落はありえません。
つまり、駅から遠いエリアは人口減少の影響をもろに受け、当然、家賃も下がりますが、駅から近いエリアは比較的人口が減りにくく、家賃も下がりにくいのです。よく考えれば当たり前の話です。
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次ページは：周辺地域の「雇用の需要」も重要
369: 昼ﾗｲﾄ点灯虫ﾏﾆｬﾃﾞﾁLGBTQ性欲欠落ｱｽﾍﾟ300系3重障壁ﾊﾞｾﾄﾞｳ綿飴箸JAL123 2018/06/12(火) 03:21:45.04 ID:ibCj6Epx(4/5)調 AAS
周辺地域の「雇用の需要」も重要
私が不動産投資を手掛けている横浜市で言えば、いま人口は370万人余りいて、横浜市の推計では、2019年までは増えていき、その後は減少に転じて、2040年には352万人まで徐々に減っていくと試算されています。
冒頭でもお話ししたように、これまで私は300棟以上を取引していますが、投資物件のほとんどが、横浜市でも東側に偏っています。このエリアはいわゆる「太平洋ベルト地域」の中でも最大の工業地帯である京浜工業地帯にあたりますから、雇用がまだまだたくさんあります。そこへ地方から労働者が流入してくるため、賃貸需要もまだまだあります。
2025年を過ぎても、減少は他のエリアに比べると、相当なだらかになるはずです。同じことは、東京都心部にも言えるでしょう。
雇用の需要については、単に地図を眺めているだけではなかなかわからないもので、実際に自分が住んでいてよく知っているような地域のほうが、感覚はつかみやすいと思います。
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370: 昼ﾗｲﾄ点灯虫ﾏﾆｬﾃﾞﾁLGBTQ性欲欠落ｱｽﾍﾟ300系3重障壁ﾊﾞｾﾄﾞｳ綿飴箸JAL123 2018/06/12(火) 03:22:08.26 ID:ibCj6Epx(5/5)調 AAS
まとめ
あらためて、ここまでお話ししてきた内容をまとめてみます。
（1） 駅徒歩10分以内
（2） 雇用がそれほど大きく減少しない
この2つの条件を満たすエリアであれば、賃貸需要はそれほど減少せず、家賃も下がりにくい。したがって、資産価値もあまり下がらないと考えられます。ただし、繰り返すように、これには「大都市圏」という大前提があります。
大都市圏で（1）（2）の条件を満たすエリアは、横浜・川崎・東京のほかには、埼玉・千葉の東京近隣のエリア、大阪・名古屋・福岡くらいかもしれません。上記の2つの条件に合致しており、できるだけ自分のよく知っているエリアで物件を買うことが、「資産」としての不動産において失敗しない秘訣と言えるでしょう。
もちろん、これはあくまで「資産として見たときに、一般的に価値が下がりにくいのはどんな場所か」という観点での話です。これらの地域以外でも、（大都市圏より範囲はだいぶ狭いですが）同様の効果が得られるエリアはありますし、そもそもこうした観点ではなく自ら住むのであれば、「自分が本当に気に入った場所」がいちばんいい場所のはずです。
■ 菅沼 勇基（すがぬま・ゆうき）
横濱コーポレーション株式会社 代表取締役。1985年、横浜市生まれ。横浜市立大学卒業後、住友不動産を経て横濱コーポレーション設立。投資用不動産としてこれまで300棟の取引実績があり、現在、計300億円の資産を稼働率95％以上で運用。また、自身でも不動産投資を積極的に行い、家賃収入だけで年間2億円を超えるほか、医療法人の理事も務める。
菅沼氏の著書:
『年収1000万円の人が、5年で現金3000万円をつくる方法』
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最終更新:6/7(木) 20:20
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