[過去ﾛｸﾞ] アパート経営のシノハラ建設システム (984ﾚｽ)
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140(3): [age] 03/08/02 01:42 ID:??? AAS
ざーっと読んだけど正直危険だと思いますよ。
認識が甘いと思います。
一番の根拠は>>17ですね。管理切ってもなにも変わりませんよ。
シノケンさんの同業他社も一緒ですけど作りが悪すぎるのと、一番の問題は管理部門が賃貸業界から嫌われています。
自分の友達に賃貸専門店勤務が何人かいますけど味噌糞言ってますよ。
「こんなＤＱＮ放りこんでやったｗ」みたいなこと言ってますからね(^^;)
うちはシノケンさん系のアパート(サラリーマンオーナー向けの安アパート)の管理は断ってるぐらいだし。。。
時々あるんですよ、管理してくれって話が。入居率落ちすぎで。あとレオパも多いかな。やっぱり断ってるけど(^^;)
断る理由は両方とも入居者からの苦情が多いのと入居者の質が落ちていく一方なので管理費５％では赤字必至だからです。
一戸当たりの収入が１５％以上減る覚悟で借り上げ頼むならどっかがやってくれるでしょうけど。エイブル保証とか。
ちなみに自分は福岡じゃ割と大きめの不動産会社勤務です。
よくできたいいシステムだと思いますが、アパート経営の事業計画上どうしてもハード面（建物そのもの）が弱く
なりますのでソフト面（管理体制）で補うべきなのにそのソフトが更に足を引っ張ってるって気がします。
一般にはあまり知られていませんが入居率を一番左右するのは委託した管理会社と賃貸専門店の関係です。
良好かどうか非常に重要です。近年更にこの傾向が強まってます。この傾向はまたバブルのような管理会社＞＞＞賃貸専門店
という力関係というか図式が復活しないことには収まりそうもないですね。
将来に備えてできるだけ貯金しておいたほうがいいですよ。
今のままじゃ、将来の見通しはとても暗いと思います。
個人的な一意見ですけど、オーナーさんを抱える身として心配だったので正直にレスつけました。
142(3): 株主 03/08/02 05:33 ID:VLGbne1F(1)調 AAS
>>140
シノケンの成功によって、福岡では雨後のタケノコの様にアパート販売会社
が増えています。
しかしながら、ここはシノケンのスレなんで、「売れれば儲け物」と思って
参入してみた類似の零細同業他社と、長期展望で事業を営んでいる上場企業
とを同列で批判するのは許されない事ですよ。
何故篠原社長が上場したのかを考えてみて下さい。
私は、しっかりした管理のノウハウを持たないのに形だけまねて参入してき
た粗悪な業者と差別化をはかるためじゃないかと思っています。
ちなみに、入居率が悪すぎるから管理してくれって頼んで来たのはシノケン
のオーナーでしょうか？
また、140さんの会社は上場してるのでしょうか？
147(1): 新米さん 03/08/02 15:46 ID:??? AAS
>>140
建物が貧弱と言う点は、思い当たる部分はあります。
施工する下請けレベルも低い、かなり直させましたが、
県外オーナーだと施工中は見ても無いでしょうしどうなって
いることやら。下請けが割り食っている感触を持っています。
ただ他のアパートと比べて特に悪いのか？RCと比べられると苦しいが。
会社の収益ベースでは、管理収入と建築でほぼ同額の
利益を出しているとアナリスト情報のページでは書いて
ますね(PDF)。ただ、これがどういう仕組みで管理しているのか、
新米だけに詳しくは良く分かっていない。やっぱり何処かが割り食って
の数字ですかね。
保証会社での保証で入居者募集をやっているのは初めて知りました。
私は１の方です。何かを基準に使い分けているんでしょうね。
色々情報を持っていないと判断も出来ませんから。こういう書き込みが
あるのは面白いですね。
貯金は年に２００万できてます。ローンは１０年でけりを付けます。
151(1): 入居者 03/08/02 23:14 ID:??? AAS
みなさん、はじめまして。
私は今シノケンの築５年位の物件に住んでいます。
ちなみに>>142でいうところの２の保証会社の契約にしています。
福岡はほとんど敷金４ヶ月なので、この違いは結構大きく感じました。
死ぬほど安普請で夜中に人が出入りするのがうるさくて、入居して１
週間くらいはまともに寝られませんでした(T_T)
今売っているビジネスチャンスというベンチャー雑誌にシノケンの話が
載っていて、初めて安普請の理由がわかりました。
で、非常に興味を持ち始めて資料を送ってもらったのですが、中古探
す？とか色々検討の余地があるように思いました。でも、中古だと多分
普通のサラリーマンに銀行がお金貸してくれないんでしょうね。
>>140さんのところで中古の賃貸マンション一棟売りなんてありません
か（笑）
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